EGA飛田給のファンド分析

CREALで募集しているEGA飛田給のファンド分析です。

総合評価は★★☆ (星2つ)
定期建物賃貸借契約を締結済みのためインカム期待はあるが不確実性もあり。

EGA飛田給
かつさんど

評価は個人的な主観によるものです。
不動産クラファンは元本割れのリスクがありますので、投資判断は自己責任にてお願い致します。

EGA飛田給のファンド概要

投資対象物件 EGA飛田給の建物及びその所在する土地
地域 東京都
予定利回り 5.0%
予定運用期間 18か月 (長期間)
募集額 1億3,600万円
運用開始日 2023年1月13日
想定初回配当日 2023年4月30日

ファンドの申込期間と募集方式

申込期間 12月14日 20:00 ~1月10日 20:00
募集方式 先着方式
入金タイミング 事前入金
最低投資金額 10,000円

分配金シミュレーター

投資額を入力すると、「EGA飛田給」の分配金のシミュレーション結果を表示します。

予定利回り:5.0% 、 予定運用期間:18か月

投資額
分配金(税引前)
分配金(税引後)
※税引後は、分配金源泉徴収 20.42%で計算

調達実績

2022年12月14日に募集を開始した「EGA飛田給」のファンドの調達実績です。

調達金額 136,000,000円

最低募集金額を上回る募集があり、ファンドは成立しました。

EGA飛田給のファンド評価

利回り ★★☆ 想定利回り5.0%と高利回り
運用期間 ★☆☆ 18か月間の長期間運用で若干リスクあり
プロジェクト
内容
★★☆ アースアカデミーが運営するゴルフスクール案件、劣後出資5.5%あり
物件立地 ★★☆ 京王線「飛田給」駅 徒歩約3分
物件内容 ★☆☆ 木造2階建新築、延床面積は117.84㎡と小規模物件
総合評価 ★★☆ 定期建物賃貸借契約を締結済みのためインカム期待はあるが不確実性もあり

想定利回り5.0%はCREALでは高利回り、インカムゲイン中心のテナントファンド

最近のCREALの募集ファンドはレジデンス案件で、12か月~18か月運用、4.0%~4.5%の利回りの大型案件が多くなっています。

今回のEGA飛田給ファンドは、テナント案件で想定利回り5.0%と高く、運用期間は18か月の長期間運用のファンドとなりました。

ゴルフアカデミー案件は、2022年4月募集のEGA武蔵小山に続き2本目のファンドです。

5.0%の内訳は、インカムゲイン(テナント家賃収入)4.5%、キャピタルゲイン(売却による収益)0.5%で計5.0%の利回りで、インカムゲイン型のファンドとなっています。

アースアカデミーが運営するゴルフスクール案件、定期建物賃貸借契約を締結済み

対象物件のテナントは、アースゴルフアカデミーです。
アースゴルフアカデミーは、株式会社アースアカデミーが運営する東京都心を中心に34店舗展開するゴルフスクールです。

CREALとアースアカデミーとの間で、2023年1月13日~2033年1月12日まで契約期間10年の長期の定期建物賃貸借契約を締結しています。
固定賃料、一括借上げ、当初5年間は中途解約不可の条件から想定運用期間の全期間に亘り安定的な賃料収入を見込むことが期待できます。

劣後出資割合は5.5%と低め

劣後出資枠はあるものの、その割合は5.5%ほどと高くはありません。

テナント運用や売却が想定通りいかなかった場合は、投資家の元本は5.5%までなら保証されますが、それ以上になると分配金を受け取れないリスクと元本棄損リスクがあります。

レジデンス案件と違い、不確実性があるテナント案件のため、もう少し劣後出資割合は高くても良いのではないかと感じました。

親会社の日本テレメックスの連帯保証あり

このファンドは、アースアカデミーの親会社である日本テレメックスが連帯保証人となるため、万が一の場合でも賃料保証を見込むことが出来ます。

アースアカデミーとの賃貸借契約を解除せざるを得ない場合、ゴルフ練習場への旺盛な需要を背景として同業のゴルフ練習場を運営するテナントへの切り替えも期待できるという見解です。

EGA飛田給の総合評価  ★★☆

かつさんど

今回はCREAL×アースゴルフアカデミーの2本目のファンドです。

締結している定期建物賃貸借契約は、「解約日の24ヶ月前までに解約予告することにより中途解約可能。但し、満5年を経過する日までは解約不可。」とありますので、余程のことがない限りはファンド運用期間は賃料が保証されていると見てもよさそうです。

また親会社の連帯保証もあるため、親会社も含めて全て破綻しない限りは正常運用される可能性が高いファンドだと思います。

しかし、万が一のことがあった際の物件売却は難しくなることも予想され、このリスクをどう捉えるかで判断が分かれると思います。

私は担保価値がしっかりとしたレジデンスファンドの方が好みですので、今回はパスします。

CREALの説明動画です。

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星1つ★☆☆
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ファンド評価

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直近の募集ファンド

運用開始
評価
プロジェクト名 利回り 運用
期間
募集額
万円
地域
12/27
★☆☆
事業者:CREAL
4.5% 18ヶ月 30,700 東京都
12/26
★★☆
事業者:CREAL
4.3% 18ヶ月 77,000 東京都
12/2
★☆☆
事業者:CREAL
4.5% 18ヶ月 26,400 東京都
11/30
★★☆
事業者:CREAL
4.5% 18ヶ月 59,100 東京都
-
★★☆
事業者:CREAL
4.4% 18ヶ月 70,600 東京都

CREALの投資実績

トチクモ運営者2名+1名の、CREALでの投資実績です。 (償還実績はこちら

2023.6.28時点
ファンド名 予定
運用期間
ファンド
利回り
投資額 投資家
プロスタイルウェルス豊洲イースト【償還】 18ヶ月 4.2% 20万円 かつさんど
Hmlet CREAL門前仲町【償還】 18ヶ月 4.1% 30万円 かつさんど
CREAL日本橋浜町【償還】 8ヶ月 4.09% 10万円 カブスル
Hmlet CREAL銀座築地【償還】 18ヶ月 4.5% 20万円 かつさんど
CREAL新宿山吹町【償還】 24ヶ月 4.0% 31万円 かつさんど

ちなみに、ゆうちょ銀行の預金金利は0.001%。10万円を一年間 預けた場合の利息は1円