CREAL premier森下のファンド分析

CREALで募集しているCREAL premier森下のファンド分析です。

総合評価は★☆☆ (星1つ)
キャピタル割合が多く、稼働率が低調なのが心配な点。

CREAL premier森下
かつさんど

評価は個人的な主観によるものです。
不動産クラファンは元本割れのリスクがありますので、投資判断は自己責任にてお願い致します。

CREAL premier森下のファンド概要

投資対象物件 CREAL premier森下
地域 東京都
予定利回り 4.2%
予定運用期間 18か月 (長期間)
募集額 8億1,300万円
想定初回配当日 2023年4月30日

ファンドの申込期間と募集方式

申込期間 10月11日 20:00 ~10月26日 20:00
募集方式 先着方式
入金タイミング 事前入金
最低投資金額 10,000円

調達実績

2022年10月11日に募集を開始した「CREAL premier森下」のファンドの調達実績です。

調達金額 913,000,000円

最低募集金額を上回る募集があり、ファンドは成立しました。

CREAL premier森下のファンド評価

利回り ★★☆ 想定利回り4.2%はレジデンス案件としては平均的
運用期間 ★★☆ 18か月の長期間運用でリスクあり
プロジェクト内容 ★★☆ インカムゲイン1.6% 、キャピタル2.6%、劣後5%とCREALらしい条件
物件立地 ★★☆ 都営大江戸線・新宿線「森下」駅 徒歩約6分 JR総武線「両国」駅 徒歩約8分 都営大江戸線「両国」駅 徒歩約8分
物件内容 ★☆☆ 最新設備の新築高級レジデンスも稼働率は低調
総合評価 ★☆☆ キャピタル割合が多く、稼働率が低調なのが心配な点

想定利回り4.2%はレジデンス案件では平均的、運用期間は長期間

想定利回り4.2%はCREALのレジデンス案件としては平均的な利回りです。

運用期間はトチクモでは長期間に分類される18か月です。

一般的には運用期間が長くなると、不確実な事が起こる確率が上がり、リスクは高くなります。

最近CREALは大型案件が多いですが、今回も募集額は9億1300万円と大型案件です。

今回は、ロータス平和島East/Westファンド(募集額:7億600万円)と同時刻募集となります。

応募額が多いことは、投資家にとっては先着順でも投資しやすいメリットがあります。

インカムゲインとキャピタルゲインの複合型ファンド

CREAL premier森下 プロジェクトはCREALでは多い、インカムゲインとキャピタルゲインを複合したファンドです。

想定利回りの4.2%の内訳は、インカムゲイン(家賃収入)相当が1.6%、キャピタルゲイン(売却による収益)相当が2.6%になっています。

運用期間は18か月と長期運用に分類されるため、リスクは若干あると思います。

キャピタルゲインの割合の方が多く、運用期間も長いため将来の不動産価格変動に連動するリスクがあるファンドという評価になります。

劣後出資もあるものの割合は5.0%と低め

劣後出資枠はあるものの、その割合は5.0%ほどと低くなっています。

運用による損失が発生した場合、5.0%までなら元本は守られますが、それ以上になると投資元本は棄損する可能性がありますので、注意が必要です。

元本償還には対象不動産の売却を行う必要があり、適切な価格および時期で売却ができることが重要となります。

万が一、売買が不成立となった場合は、新たな買主を見つける作業が必要で、不動産を売買するには手数料が3.3%ほどかかると思いますので、この手数料分で劣後のほとんどは無くなってしまうかもしれません。

最新設備の新築高級レジデンスも稼働率は低調

CREAL premier森下は、最新設備の充実した新築の高級レジデンスです。

投資家へ分配を行うためには、投資不動産の稼働率を高める必要ががありますが、2022年8月竣工以来、10月4日時点での申込ベースの稼働率は約46.6%となっており、早期のリースアップが必要な状況です。

仲介サイトでも多くの部屋が掲載されており、インカム割合が多いため、早急な入居者獲得活動を要します。

CREAL premier森下の総合評価  ★☆☆

かつさんど

今回は、ロータス平和島East/Westファンド(募集額:7億600万円)とCREAL premier森下(募集金額:9億1300万円)の2つのファンド同時刻募集となります。

2つ合わせた募集金額は、16億1900万円です。

なぜこの2つの大型案件を同時に募集するのかが分かりませんが、2つともすぐには埋まらないと予想しますので、投資しやすい案件になると思います。

キャピタル割合が多く、18か月の長期間運用、5%劣後出資、稼働率が低い状況と、積極的に投資したいと思う内容が少ないと個人的には感じました。

評価は1つ星です

私は今回はスルーし、新たなファンドを待ちたいと思います。

CREAL
CREAL

不動産クラファン初心者の一言

カブスル

CREALは、毎月配当金をもらえる事業者。

投資期間 18ヵ月の期間中、高利回りの配当金を毎月もらえるのは魅力的。

かつさんどさん分析の空室率の高さは気になりますね。
というか、そこ大事かなぁと。

先日、ほかのファンドに投資したので今回は見送りたいと思います。

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星1つ★☆☆
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ファンド評価

コメント・レビュー
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2 名無しさん 返信する

初めまして💦
10月で60戻りがありまして
平和島も間に合わず、
遊ばせるのも勿体無いので
20だけ入れてみました💦
コレからは、均等に分散投資し
毎月、戻り→投資のサイクルが組める様に
調整予定でした💦

>>2 かつさんど 返信する

投稿ありがとうございます。
償還された資金の再投資先を考えるのも不動産クラファン投資の醍醐味だと思います。
私もデポジット口座に資金を眠らせないように気を付けています。


1 ひでぽん 返信する

CREAL東五反田・東中野・白金高輪・日本橋浜町に参加中なので不参加です…おカネないので😢

>>1 かつさんど 返信する

このファンドは少し集まりが悪いようですね


直近の募集ファンド

運用開始
評価
プロジェクト名 利回り 運用
期間
募集額
万円
地域
10/31
★★☆
事業者:CREAL
4.09% 8ヶ月 71,400 東京都
-
★★☆
事業者:CREAL
4.3% 18ヶ月 54,400 東京都
-
★★☆
事業者:CREAL
4.5% 18ヶ月 31,700 東京都
-
★★☆
事業者:CREAL
5.5% 18ヶ月 27,500 千葉県
-
★☆☆
事業者:CREAL
5.0% 84ヶ月 17,400 東京都

CREALの投資実績

トチクモ運営者2名の、CREALでの投資実績です。

2022.11.28時点
ファンド名 予定
運用期間
ファンド
利回り
投資額 投資家
Hmlet CREAL東五反田 18ヶ月 4.3% 50万円 かつさんど
10万円 カブスル
Hmlet CREAL東中野 18ヶ月 4.5% 50万円 かつさんど
Hmlet CREAL浅草田原町 18ヶ月 4.3% 40万円 かつさんど
CREAL日本橋浜町 8ヶ月 4.09% 10万円 カブスル

ちなみに、ゆうちょ銀行の預金金利は0.001%。10万円を一年間 預けた場合の利息は1円