CREAL中野新橋のファンド分析

CREALで募集しているCREAL中野新橋のファンド分析です。

総合評価は★☆☆ (星1つ)
土地の形状から将来的な売却に不安要素あり。

CREAL中野新橋
かつさんど

評価は個人的な主観によるものです。
不動産クラファンは元本割れのリスクがありますので、投資判断は自己責任にてお願い致します。

CREAL中野新橋のファンド概要

投資対象物件 CREAL中野新橋
地域 東京都
予定利回り 4.5%
予定運用期間 18か月 (長期間)
募集額 1億6,400万円
想定初回配当日 2023年4月30日

ファンドの申込期間と募集方式

申込期間 11月21日 20:00 ~11月29日 20:00
募集方式 先着方式
入金タイミング 事前入金
最低投資金額 10,000円

調達実績

2022年11月21日に募集を開始した「CREAL中野新橋」のファンドの調達実績です。

調達金額 264,000,000円

最低募集金額を上回る募集があり、ファンドは成立しました。

CREAL中野新橋のファンド評価

利回り ★★☆ 想定利回り4.5%はレジデンス案件としては平均的
運用期間 ★☆☆ 18か月間の長期運用でリスクは多少あり
プロジェクト内容 ★★☆ 劣後出資割合約5%、マスターリース契約あり
物件立地 ★★☆ 東京メトロ丸ノ内線「中野新橋」駅 徒歩約4分
物件内容 ★☆☆ 中野区の新築小規模物件も土地は旗竿地
総合評価 ★☆☆ 土地の形状から将来的な売却に不安要素あり

想定利回り4.5%はレジデンス案件としては平均的、運用期間は長期間

今回の利回り4.5%はCREALのレジデンス案件としては平均的な利回りです。

運用期間は長期間に分類される18か月です。

一般的には運用期間が長くなると、不確実な事が起こる確率が上がり、リスクは高くなります。

最近CREALは大型案件が多いですが、今回も募集額は2億6400万円と大型案件です。

応募額が多いことは、投資家にとっては先着順でも 投資しやすいメリットがあります。

インカムゲインとキャピタルゲインの複合型ファンド

CREAL中野新橋プロジェクトはCREALでは多い、インカムゲインとキャピタルゲインを複合したファンドです。

想定利回りの4.5%の内訳は、インカムゲイン(家賃収入)相当が2.4%、キャピタルゲイン(売却による収益)相当が2.1%になっています。

キャピタルゲイン相当の部分は、将来的な売却が想定通りいかなかった場合は受け取れない可能性があります。

この点は注意が必要な点だと思います。

劣後出資割合は5.0%と低め

劣後出資枠はあるものの、その割合は5.0%ほどと低くなっています。

運用による損失が発生した場合、5.0%までなら元本は守られますが、それ以上になると投資元本は棄損する可能性がありますので、注意が必要です。

元本償還には対象不動産の売却を行う必要があり、適切な価格および時期で売却ができることが重要となります。

万が一、売買が不成立となった場合は、新たな買主を見つける作業が必要で、不動産を売買するには手数料が3.3%ほどかかると思いますので、この手数料分で劣後のほとんどは無くなってしまうかもしれません。

対象物件の懸念材料は旗竿地である点

対象物件は東京都中野区の新築マンションです。

鉄筋コンクリート造陸屋根3階建で、総戸数は8戸と小規模なマンションに分類されます。

この物件の懸念材料は、土地が「旗竿地」であることです。

旗竿地とは建物が接する道路が狭く、建物全体が接道していないことが特徴です。

土地を上から見た時に、旗竿に付いた旗のような形から、「旗竿地」と呼ばれています。

土地を分割することでこのような土地が発生するケースが多いです。

一般的に、旗竿地の不動産価値は低くなる傾向があります。

もちろんこれを考慮してファンド化されているので、過度な心配は不要かも知れませんが、将来的に不動産価格が下落した際には懸念材料となると思います。

CREAL中野新橋の総合評価  ★☆☆

かつさんど

CREALらしい、インカムとキャピタルを組み合わせた複合ファンドで、リスクとリターンのバランスがとれたファンドだと思います。

劣後出資割合は5.0%と低いですが、マスターリース契約が締結されています。

マスターリース契約先が同じクリアルグループの会社で、万が一の時はマスター契約の履行ができない状況になるリスクも考えられますが、上場企業であるクリアルの破綻確率は低いと思います。

このファンドの投資判断としては、旗竿地であることを問題ないと捉えることができるかどうかだと思います。

私は不安に思うため、今回はパスいたします。

CREAL
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直近の募集ファンド

運用開始
評価
プロジェクト名 利回り 運用
期間
募集額
万円
地域
-
★★☆
事業者:CREAL
4.5% 18ヶ月 59,100 東京都
-
★★☆
事業者:CREAL
4.4% 18ヶ月 70,600 東京都
-
★☆☆
事業者:CREAL
4.2% 18ヶ月 91,300 東京都
10/31
★★☆
事業者:CREAL
4.09% 8ヶ月 71,400 東京都
-
★★☆
事業者:CREAL
4.3% 18ヶ月 54,400 東京都

CREALの投資実績

トチクモ運営者2名の、CREALでの投資実績です。

2022.11.28時点
ファンド名 予定
運用期間
ファンド
利回り
投資額 投資家
Hmlet CREAL東五反田 18ヶ月 4.3% 50万円 かつさんど
10万円 カブスル
Hmlet CREAL東中野 18ヶ月 4.5% 50万円 かつさんど
Hmlet CREAL浅草田原町 18ヶ月 4.3% 40万円 かつさんど
CREAL日本橋浜町 8ヶ月 4.09% 10万円 カブスル

ちなみに、ゆうちょ銀行の預金金利は0.001%。10万円を一年間 預けた場合の利息は1円