CREAL西荻窪のファンド分析

CREALで募集しているCREAL西荻窪のファンド分析です。

総合評価は★★☆ (星2つ)
良い意味で全てが平均的、リスクとリターンのバランスがとれているファンド。

CREAL西荻窪
かつさんど

評価は個人的な主観によるものです。
不動産クラファンは元本割れのリスクがありますので、投資判断は自己責任にてお願い致します。

CREAL西荻窪のファンド概要

投資対象物件 CREAL西荻窪
地域 東京都
予定利回り 4.5%
予定運用期間 18か月 (長期間)
募集額 4億9,100万円
想定初回配当日 2023年7月31日

ファンドの申込期間と募集方式

申込期間 10月31日 20:00 ~11月27日 20:00
募集方式 先着方式
入金タイミング 事前入金
最低投資金額 10,000円

調達実績

2022年10月31日に募集を開始した「CREAL西荻窪」のファンドの調達実績です。

調達金額 591,000,000円

最低募集金額を上回る募集があり、ファンドは成立しました。

CREAL西荻窪のファンド評価

利回り ★★☆ 想定利回り4.5%はレジデンス案件としては平均的
運用期間 ★★☆ 18か月間の長期運用でリスクは多少あり
プロジェクト内容 ★★☆ 劣後出資割合5.1%、マスターリース契約あり
物件立地 ★★☆ JR中央線・総武線「西荻窪」駅 徒歩約6分
物件内容 ★★☆ 杉並区の新築マンション、総戸数18戸
総合評価 ★★☆ 良い意味で全てが平均的、リスクとリターンのバランスがとれているファンド

想定利回り4.5%はレジデンス案件では平均的、運用期間は長期間

今回の利回り4.5%はCREALのレジデンス案件としては平均的な利回りです。

運用期間は長期間に分類される18か月です。

一般的には運用期間が長くなると、不確実な事が起こる確率が上がり、リスクは高くなります。

最近CREALは大型案件が多いですが、今回も募集額は5億9100万円と大型案件です。

応募額が多いことは、投資家にとっては先着順でも投資しやすいメリットがあります。

インカムゲインとキャピタルゲインの複合型ファンド

CREAL西荻窪 プロジェクトはCREALでは多い、インカムゲインとキャピタルゲインを複合したファンドです。

想定利回りの4.5%の内訳は、インカムゲイン(家賃収入)相当が1.7%、キャピタルゲイン(売却による収益)相当が2.8%になっています。

キャピタルゲインの割合が多いことは、将来的な売却による不確実性の割合が多いとも言えます。

この点は注意が必要な点だと思います。

劣後出資もあるものの割合は5.1%と低め

劣後出資枠はあるものの、その割合は5.1%ほどと低くなっています。

運用による損失が発生した場合、5.1%までなら元本は守られますが、それ以上になると投資元本は棄損する可能性がありますので、注意が必要です。

元本償還には対象不動産の売却を行う必要があり、適切な価格および時期で売却ができることが重要となります。

万が一、売買が不成立となった場合は、新たな買主を見つける作業が必要で、不動産を売買するには手数料が3.3%ほどかかると思いますので、この手数料分で劣後のほとんどは無くなってしまうかもしれません。

杉並区の新築マンション、総戸数18戸

杉並区は生活利便性が高く、個人店が充実した商店街もあり、街全体に昭和レトロな雰囲気で情緒ある味わいのイメージで生活に根付いた街です。

全体で18戸、うち8戸は1DK、8戸は1LDK、2戸は2LDKで構成されており、単身者からDINKS、ファミリーまでの幅広い賃貸ニーズに応える物件です。

2022年11月中旬竣工予定のため10月28日時点での稼働率は0%ですが、安定的な配当を可能とするため、クリアルパートナーズ株式会社とマスターリース契約を結んでいます。

CREAL西荻窪の総合評価  ★★☆

かつさんど

今回は全ての評価項目が星2つになりました。

CREALのファンドらしく、リスクとリターンのバランスがとれたファンドだと思います。

劣後出資割合は5.1%と低いですが、マスター契約あり、キャピタル割合が多く長期間運用と良い点とリスクがある点が混在する形です。

マスターリース契約先が同じクリアルグループの会社で、万が一の時はマスター契約の履行ができない状況になるリスクも考えられますが、上場企業であるクリアルの破綻確率は低いと思います。

私は他のファンドに多く投資したので、今回はパスいたします。

CREAL
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星3つ★★★
00%
星2つ★★☆
00%
星1つ★☆☆
00%

ファンド評価

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直近の募集ファンド

運用開始
評価
プロジェクト名 利回り 運用
期間
募集額
万円
地域
-
★★☆
事業者:CREAL
4.4% 18ヶ月 70,600 東京都
-
★☆☆
事業者:CREAL
4.2% 18ヶ月 91,300 東京都
10/31
★★☆
事業者:CREAL
4.09% 8ヶ月 71,400 東京都
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★★☆
事業者:CREAL
4.3% 18ヶ月 54,400 東京都
-
★★☆
事業者:CREAL
4.5% 18ヶ月 31,700 東京都

CREALの投資実績

トチクモ運営者2名の、CREALでの投資実績です。

2022.11.28時点
ファンド名 予定
運用期間
ファンド
利回り
投資額 投資家
Hmlet CREAL東五反田 18ヶ月 4.3% 50万円 かつさんど
10万円 カブスル
Hmlet CREAL東中野 18ヶ月 4.5% 50万円 かつさんど
Hmlet CREAL浅草田原町 18ヶ月 4.3% 40万円 かつさんど
CREAL日本橋浜町 8ヶ月 4.09% 10万円 カブスル

ちなみに、ゆうちょ銀行の預金金利は0.001%。10万円を一年間 預けた場合の利息は1円