プラチナフォルム中延EASTのファンド分析

CREALで募集しているプラチナフォルム中延EASTのファンド分析です。

総合評価は★☆☆ (星1つ)
物件内容に若干の不安要素ありと評価。

プラチナフォルム中延EAST
かつさんど

評価は個人的な主観によるものです。
不動産クラファンは元本割れのリスクがありますので、投資判断は自己責任にてお願い致します。

プラチナフォルム中延EASTのファンド概要

投資対象物件 プラチナフォルム中延EASTの建物及びその所在する土地
地域 東京都
予定利回り 4.3%
予定運用期間 18か月 (長期間)
募集額 3億1,900万円
運用開始日 2023年2月20日
想定初回配当日 2023年4月30日

ファンドの申込期間と募集方式

申込期間 1月16日 20:00 ~2月15日 20:00
募集方式 先着方式
入金タイミング 事前入金
最低投資金額 10,000円

分配金シミュレーター

投資額を入力すると、「プラチナフォルム中延EAST」の分配金のシミュレーション結果を表示します。

予定利回り:4.3% 、 予定運用期間:18か月

投資額
分配金(税引前)
分配金(税引後)
※税引後は、分配金源泉徴収 20.42%で計算

調達実績

2023年1月16日に募集を開始した「プラチナフォルム中延EAST」のファンドの調達実績です。

調達金額 319,000,000円

最低募集金額を上回る募集があり、ファンドは成立しました。

プラチナフォルム中延EASTのファンド評価

利回り ★★☆ 利回り4.3%はCREALでは平均的な利回り
運用期間 ★☆☆ 運用期間は18か月と長期間でリスクあり
プロジェクト
内容
★★☆ 劣後出資割合は5.3%ほど、マスター契約あり
物件立地 ★★☆ 都営浅草線「中延」駅 徒歩約6分 東急大井町線「中延」駅 徒歩約7分 東急大井町線「荏原町」駅 徒歩約6分
物件内容 ★☆☆ 築1年、RC造り4階建て、総戸数14戸の小規模マンション
総合評価 ★☆☆ 物件内容に若干の不安要素ありと評価

想定利回り4.3%は平均的利回り

今回の利回り4.5%はCREALのレジデンス案件としては平均的な利回りです。

運用期間は長期間に分類される18か月です。

一般的には運用期間が長くなると、不確実な事が起こる確率が上がり、リスクは高くなります。

最近CREALは大型案件が多いですが、今回も募集額は3億1900万円と大型案件です。

応募額が多いことは、投資家にとっては先着順でも投資しやすいメリットがあります。

CREALらしいインカムゲインとキャピタルゲインの複合型ファンド

今回のプラチナフォルム中延EASTプロジェクトはCREALでは多い、インカムゲインとキャピタルゲインを複合したファンドです。

想定利回りの4.3%の内訳は、インカムゲイン(家賃収入)相当が2.4%、キャピタルゲイン(売却による収益)相当が1.9%になっています。

キャピタルゲイン相当の部分は、将来的な売却が想定通りいかなかった場合は受け取れない可能性があります。

特に今のように金利上昇懸念がある場合、将来的な売却にはリスクが生じてくる可能性があり、注意が必要です。

劣後出資割合は5.3%と低め、マスターリース契約あり

劣後出資枠はあるものの、その割合は5.3%ほどと低くなっています。

運用による損失が発生した場合、5.3%までなら元本は守られますが、それ以上になると投資元本は棄損する可能性がありますので、注意が必要です。

元本償還には対象不動産の売却を行う必要があり、適切な価格および時期で売却ができることが重要となります。

万が一、売買が不成立となった場合は、新たな買主を見つける作業が必要で、不動産を売買するには手数料が3.3%ほどかかると思いますので、この手数料分で劣後のほとんどは無くなってしまうかもしれません。

物件内容には若干の不安もあり

プラチナフォルム中延EASTは築1年、総戸数14戸の小規模マンションです。

部屋タイプは、1Rが13戸(17.73㎡×1戸、18.21㎡×3戸、18.28㎡×4戸、19.02㎡×5戸)、2DK(36.50㎡)が1戸です。

20平米を切るワンルームは、不動産価値の変動リスクがあることには注意が必要です。

交通利便性が高い立地ですが、用途地域が準工業地域でグーグルマップで確認する限り細めの道路に1か所接道と接道状況はあまり良くありません。

2023年1月5日時点で稼働率は約80%とのことです。

プラチナフォルム中延EASTの総合評価  ★☆☆

かつさんど

CREALらしい、インカムとキャピタルを組み合わせた複合ファンドで、リスクとリターンのバランスがとれたファンドだと思います。

劣後出資割合は5.3%と低いですが、マスターリース契約が締結されています。

マスターリース契約先が同じクリアルグループの会社で、万が一の時はマスター契約の履行ができない状況になるリスクも考えられますが、上場企業であるクリアルの破綻確率は極めて低いと思います。

物件内容の各部屋の面積、用途地域、接道状況が不動産価値に影響してくる可能性がゼロとは言えず、私は少し不安に思うため今回は投資を見送ります。

CREAL
CREAL

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直近の募集ファンド

運用開始
評価
プロジェクト名 利回り 運用
期間
募集額
万円
地域
1/31
★☆☆
事業者:CREAL
4.8% 24ヶ月 103,800 東京都
1/13
★★☆
事業者:CREAL
5.0% 18ヶ月 13,600 東京都
12/26
★★☆
事業者:CREAL
4.3% 18ヶ月 77,000 東京都
12/2
★☆☆
事業者:CREAL
4.5% 18ヶ月 26,400 東京都
11/30
★★☆
事業者:CREAL
4.5% 18ヶ月 59,100 東京都

CREALの投資実績

トチクモ運営者2名の、CREALでの投資実績です。

2022.11.28時点
ファンド名 予定
運用期間
ファンド
利回り
投資額 投資家
Hmlet CREAL東五反田 18ヶ月 4.3% 50万円 かつさんど
10万円 カブスル
Hmlet CREAL東中野 18ヶ月 4.5% 50万円 かつさんど
Hmlet CREAL浅草田原町 18ヶ月 4.3% 40万円 かつさんど
CREAL日本橋浜町 8ヶ月 4.09% 10万円 カブスル

ちなみに、ゆうちょ銀行の預金金利は0.001%。10万円を一年間 預けた場合の利息は1円