CREAL ロジスティクス東京鹿浜のファンド分析
CREALで募集しているCREAL ロジスティクス東京鹿浜のファンド分析です。
総合評価は★☆☆
(星1つ)
景気に左右される物流施設、キャピタル部分は不確実性が高い。


評価は個人的な主観によるものです。
不動産クラファンは元本割れのリスクがありますので、投資判断は自己責任にてお願い致します。
目次
CREAL ロジスティクス東京鹿浜のファンド概要
投資対象物件 | CREAL ロジスティクス東京鹿浜の建物及びその所在する土地 |
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地域 | 東京都 |
予定利回り | 4.8% |
予定運用期間 | 24か月 (長期間) |
募集額 | 10億3,800万円 |
運用開始日 | 2023年1月31日 |
想定初回配当日 | 2023年10月31日 |
ファンドの申込期間と募集方式
申込期間 | 1月5日 20:00 ~1月26日 20:00 |
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募集方式 | 先着方式 |
入金タイミング | 事前入金 |
最低投資金額 | 10,000円 |
分配金シミュレーター
投資額を入力すると、「CREAL ロジスティクス東京鹿浜」の分配金のシミュレーション結果を表示します。
予定利回り:4.8% 、 予定運用期間:24か月
投資額 | 円 |
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分配金(税引前) | 円 |
分配金(税引後) | 円 |
調達実績
2023年1月5日に募集を開始した「CREAL ロジスティクス東京鹿浜」のファンドの調達実績です。
調達金額 | 1,038,000,000円 |
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最低募集金額を上回る募集があり、ファンドは成立しました。
CREAL ロジスティクス東京鹿浜のファンド評価
利回り | ★★☆ | 利回り4.8%はCREALのファンドの中ではやや高め |
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運用期間 | ★☆☆ | 24か月の長期間運用、2年後の物流倉庫の相場を予測するのは困難 |
プロジェクト 内容 |
★☆☆ | CREALにとって2件目となる物流倉庫案件、定期借家契約ありも劣後出資は5.1%と低い |
物件立地 | ★★☆ | I.C.:首都高速道路川口線『鹿浜橋出入口』約1.1km |
物件内容 | ★★☆ | 新築、東京都足立区鹿浜、鉄骨造合金メッキ鋼板ぶき5階建 |
総合評価 | ★☆☆ | 景気に左右される物流施設、キャピタル部分は不確実性が高い |
利回り4.8%はCREALのファンドの中ではやや高め
最近のCREALの募集ファンドは、18か月運用、4.0%~5.0%の利回りの大型案件が多くなっています。
今回のCREAL ロジスティクス東京鹿浜ファンドは利回り4.8%とやや高めで、運用期間は24か月の長期間運用のファンドとなりました。
4.8%の内訳は、インカムゲイン(倉庫賃料収入)2.5%、キャピタルゲイン(売却による収益)2.3%、計4.8%の利回りとなっています。
CREALのレジデンス案件と比べると若干利回りが高くなっており、運用期間が24か月間と長期間運用となるため、その分リスクは高くなると考えたほうがよさそうです。
募集額は10億3800万円と超大型案件
今回のファンドはCREALにとって2件目となる物流倉庫案件物流施設ファンドで、その募集額は10億3800万円と大型案件です。
以前募集された1件目の物流施設ファンドである「CREAL ロジスティクス綾瀬」は募集額10億9800万円、想定利回り5.5%、運用期間は24か月でした。
ほぼ同じ条件で利回りだけが低くなっていますが、これは物件所在地が東京と神奈川の差かもしれません。
投資対象は東京都足立区の物流施設、定期借家契約あり
ロジスティクス東京鹿浜は、東京都足立区内の首都高速道路川口線「鹿浜橋出入口I.C.」から約1.1kmの場所に位置し、前面道路は環七通りとなっていることから、人口集積地である東京23区内各所のほか埼玉県・千葉県方面への配送に優れた好立地の物件です。
また2023年2月1日よりテナントと5年間の1棟貸しの定期借家契約を締結予定で、これにより安定的な配当が期待できます。
劣後出資は5.0%と低く、キャピタル部分で不確実性が高い
劣後出資枠はあるものの、その割合は5.1%ほどと低くなっています。
運用や売却が想定より5.1%以上低調だった場合、予定されている分配は受け取れない可能性がありますので、注意が必要です。
物流施設は景気に大きく影響され、2年後の物流施設の相場を予測することは難しいと思います。
また金利動向にも左右され、レジデンスほど担保価値が安定していないデメリットがあると考えます。
将来の売却によるキャピタルゲインを分配するファンドでは、売却できた金額により投資家への分配額が上がるファンドがあります。
今回はそれが無く固定で2.3%のため、リスクとリターンのバランスは良くないと思います。
CREAL ロジスティクス東京鹿浜の総合評価 ★☆☆

今回は、判断が難しいファンド内容です。
CREALの物流施設に対しての目利き力は未知数です。
FUELオンラインのCREのように物流施設に特化した事業者なら、担保価値算出にも信頼性がありますが、そのノウハウがあるのかは疑問が残ります。
利回り2%台のCREの物流ファンドに比べ、高利回りなのはその分だけリスクが高いと考えたほうがよさそうです。
しかしeコマースの発展により物流施設の需要は拡大傾向で、さらに東京都内の新築施設なので安定したインカムゲインが期待できると考えることができます。
一方で、物流施設は大量供給が続いており、物流業界では供給過多を懸念する声もあるようです。
今回、金利動向に不透明感が出てきたこともあり、24か月後の物流施設の景況感を読むことは難しいという不確実性が最大のリスクだと思います。
募集額からすると数分で完売とはならないと予測されますので、比較的投資はしやすい案件ではあります。
総合評価は、星1つとします。
今回私は投資を見送ります。
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直近の募集ファンド
CREALの投資実績
トチクモ運営者2名の、CREALでの投資実績です。 (償還実績はこちら)
ファンド名 | 予定 運用期間 |
ファンド 利回り |
投資額 | 投資家 |
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Hmlet CREAL東五反田【償還】 | 18ヶ月 | 4.3% | 50万円 | ![]() |
10万円 | ![]() |
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Hmlet CREAL東中野【償還】 | 18ヶ月 | 4.5% | 50万円 | ![]() |
Hmlet CREAL浅草田原町【償還】 | 18ヶ月 | 4.3% | 40万円 | ![]() |
プロスタイルウェルス豊洲イースト | 18ヶ月 | 4.2% | 20万円 | ![]() |
Hmlet CREAL門前仲町 | 18ヶ月 | 4.1% | 30万円 | ![]() |
CREAL日本橋浜町【償還】 | 8ヶ月 | 4.09% | 10万円 | ![]() |
Hmlet CREAL銀座築地 | 18ヶ月 | 4.5% | 20万円 | ![]() |
CREAL新宿山吹町 | 24ヶ月 | 4.0% | 31万円 | ![]() |
ちなみに、ゆうちょ銀行の預金金利は0.001%。10万円を一年間 預けた場合の利息は1円。
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