イオンモール新利府・デジタル証券 ～仙台近郊～ 譲渡制限付のファンド分析

ファンドの申込期間と募集方式

分配金シミュレーター

投資額を入力すると、「イオンモール新利府・デジタル証券 ～仙台近郊～ 譲渡制限付」の分配金のシミュレーション結果を表示します。

予定利回り：3.5％ 、 予定運用期間：62か月

ALTERNAの特徴を紹介

ALTERNAを運営する三井物産デジタル・アセットマネジメントは、三井物産グループの一員として不動産デジタル証券事業を展開しています。三井物産グループの信用力に加え、デジタル証券管理システム「Progmat」を活用した先進的な商品設計が特徴です。

ALTERNAの商品は、不動産クラウドファンディングと比較して運用期間が長く（5年程度）、分配金等が「申告分離課税」となり上場株式等の損失と損益通算が可能な点がメリットです。また、一定の制限付きではありますが、運用期間中の売却も可能となっており、流動性が確保されています。

今回のファンドでは、三井住友信託銀行の子会社である三井住友トラスト不動産投資顧問が物件運用を担当するという点が、従来のALTERNA商品との大きな違いとなっています。同社は2005年の創立以来100超のファンドを運用し、運用資産残高は合計7,761億円（2025年12月末時点、取得価額ベース）という実績を持つ不動産投資顧問会社であり、機関投資家向けの運用ノウハウを活かした案件となっています。

今回の募集額は約30.4億円で、先着枠は10億円と明記されており、先着枠を超えた分は抽選となります。

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ALTERNA（オルタナ）は不動産デジタル証券を提供する注目の事業者

想定利回り3.5%は安定収入重視の設計

今回の「イオンモール新利府・デジタル証券」の想定利回り3.5%は、ALTERNAの過去商品と比較すると標準的な水準です。高利回りを追求するというよりは、固定賃料契約による安定的なインカムゲインを重視した設計となっています。

購入時は発行価額9,600円に申込手数料400円を加えた10,000円が必要となり、基準価額も10,000円のため購入直後は含み益も含み損もない状態からのスタートとなります。ただし、売却時には基準価額の3%程度の手数料がかかる可能性があるため、その点は考慮しておく必要があります。

なお、予想分配金には利益超過分配が含まれている点、また2026年4月1日以降は税務上の取り扱いが変更される点には留意が必要です。

優先劣後構造と固定金利で投資家保護は整備

本商品では、投資家保護の仕組みとして優先劣後構造が採用されています。お客様が投資するのは優先出資部分であり、売却損が発生した場合には劣後出資者が先に損失を負担するため、優先出資者の元本毀損リスクが軽減される設計となっています。具体的には、組成時の基準価額で償還可能な売却損は約7.6%とされており、この範囲内であれば優先出資者の元本は毀損しない計算です。

また、固定金利（金利スワップ契約による実質固定化）を採用しており、金利上昇局面でも分配金への影響を抑える仕組みが整っています。さらに、借入元本の一部を定期的に返済することで、運用期間の経過とともに元本毀損リスクが低減される設計となっています。

一方で、LTV（借入比率）79.2%という水準は、過去のALTERNA商品と比較するとやや高めです。ALTERNAの商品説明でも「本案件のLTVは、これまでオルタナで販売した商品と比較して相対的に高くなっています」と明記されており、投資対象を優先出資部分に限定することでリスク軽減を図っています。

東北最大級のイオンモールと固定賃料契約の安定感

投資対象の「イオンモール新利府南館」は、宮城県宮城郡利府町に位置しています。利府町は仙台市の北側に位置し、仙台市への通勤率は41.7%とベッドタウンとしての性格を持つエリアです。日本三景・松島方面へ抜ける利府街道や高速道路が通る交通の要衝であり、車利用者による来訪を想定した駐車台数も北館・南館合計で約5,800台と十分な余裕を持たせています。

商圏人口は10km圏で64.9万人と地方の大型商業施設として標準的な規模を確保しており、2015〜2020年にかけて各商圏では世帯数が4〜6％増加するなど一定の成長性が見られます。充実した交通インフラを背景に広域商圏をカバーし、宮城県内有数の商業集積エリアを形成しています。

本物件は北館・南館合計の総賃貸面積が約102,000㎡と東北最大級の規模を誇ります。「AEON CINEMA」やイオン東北が運営する「イオンスタイル」といった有力テナントを核に、東北初出店の「VSPARK（屋内アクティビティ施設）」や「カンドゥー（子供向け職業体験施設）」など約170店舗で構成されており、ショッピングの場にとどまらず世代を問わず楽しめる体験型施設となっています。

本物件の大きな強みは、イオンモール株式会社との固定賃料によるマスターリース契約です。契約期間は2036年2月26日までの約10年間で、施設の売上状況に関わらず毎月固定の賃料を受け取ることができます。イオンモール株式会社はJCR長期発行体格付：A（安定的）を有しており、財務基盤の強固な企業として中長期に安定した運営が期待できます。

また、売上についても開業以来堅調に推移しており、2021年度を100として2024年度の売上は126と3年で26%増加しています。広域の集客を見込んだ多彩なテナント構成と、ワンストップで訪問者の滞在時間が長くなるような施設設計が功を奏していると言えるでしょう。

一方で、都心部の物件と比較すると土地の流動性・資産価値には相対的な差があります。また、本物件は普通借地権（一部転借地権）であり、所有権物件と比較すると売却時の評価にはやや不利な面があります。借地期間は2068年までと十分な期間が確保されている点は安心材料です。

また、商業施設は消費者の購買行動に直接依存するため、景気変動の影響を受けやすいアセットタイプです。固定賃料契約により短期的なリスクは軽減されていますが、インターネット通販の普及による実店舗への構造的な影響や、契約期間満了後の更新条件については長期的な視点で注意が必要です。