22PIECESのファンド分析

ファンドの申込期間と募集方式

分配金シミュレーター

投資額を入力すると、「22PIECES」の分配金のシミュレーション結果を表示します。

予定利回り：4.6％ 、 予定運用期間：36か月

調達実績

2024年1月31日に募集を開始した「22PIECES」のファンドの調達実績です。

最低募集金額を上回る募集があり、ファンドは成立しました。

想定利回り4.5％、ホテル案件のため若干高めの利回り

最近のCREALの募集ファンドは、24か月運用、3.5％~4.8％の利回りの大型案件が多くなっています。

今回の22PIECESは、利回り4.6％とやや高めで、運用期間は36か月の長期間運用のファンドとなっています。

4.6％の内訳は、インカムゲイン（テナント賃料収入）3.9％、キャピタルゲイン（売却による収益）0.7％、計4.6％の利回りとなっています。

CREALのレジデンス案件と比べると若干利回りが高くなっており、運用期間が36か月間と長期間運用となるため、その分リスクは高くなると考えたほうがよさそうです。

募集金額は14億2,600万円と大型案件

CREALにとって2024年最初の募集となるファンドは京都の小規模ホテル案件、その募集額は14億2､600万円と大型案件となりました。

CREALは先月、商業施設の大型案件の募集があったばかりですが、今回も募集金額はかなり多くなっています。

募集金額が大きい案件は、比較的投資しやすいメリットがあります。

マスターリース契約あり、劣後割合は低め、インカム割合が大きいことは高評価

今回の案件は、劣後出資枠はあるものの、その割合は低くなっています。

運用や売却が想定より低調だった場合、予定されている分配は受け取れない可能性がありますので、注意が必要です。

ホテルは景気やその他の外部要因に大きく影響される傾向があり、3年後の売却価格を予測することは難しいと思います。

ホテル案件にはレジデンスほど担保価値が安定していないデメリットがあると考えます。

将来の売却によるキャピタルゲインを分配するファンドでは、売却できた金額により投資家への分配額が上がる（アップサイド）ファンドがあります。
今回はそれが無く固定で0.7％のため、リスクとリターンのバランスはあまり良くないと思います。

「京都」駅八条西口至近に所在するデザイン性と機能性を兼ね備えたホテル

京都の玄関口である「京都」駅は世界有数の観光地の中心部であり、また、京都府内で唯一の新幹線が停車する駅であり、各地への拠点として利用されます。

物件は「京都」駅八条西口まで徒歩約4分の位置に所在し、アクセス性の高いホテルです。

2023年10月・11月において、全国訪日外国人客数が2019年同月数を超え、新型コロナウイルス感染症拡大前の水準へ回復しています。

京都府は2023年10月における訪日外国人客数が2019年同月比120%まで回復しており、単月ベースで新型コロナウイルス感染症拡大前の水準を超えております。

今年、訪日外国人客数は通年ベースで2019年越えの期待が高く、ホテルに対する需要は今後ますます高まる予測もあります。