TSUKI 東京のファンド分析
CREALで募集しているTSUKI 東京のファンド分析です。
総合評価は★★☆
（星２つ）
募集額36億1,900万円の大型プロジェクト、都心ホテルの中でも利便性の高い立地は魅力、売却は相応のリスクあり。
評価は個人的な主観によるものです。
不動産クラファンは元本割れのリスクがありますので、投資判断は自己責任にてお願い致します。
目次
TSUKI 東京のファンド概要
| 投資対象物件 | TSUKI 東京の建物及びその所在する土地 |
|---|---|
| 地域 | 東京都 |
| 予定利回り | 6.0％ |
| 予定運用期間 | 24か月 （長期間） |
| 募集額 | 36億1,900万円 |
| 運用期間 | 2025年5月30日～ 2027年5月31日 |
| 想定初回配当日 | 2025年11月30日 |
ファンドの申込期間と募集方式
| 申込期間 | 4月15日 20:00 ～5月27日 20:00 |
|---|---|
| 募集方式 | 先着方式 |
| 入金タイミング | 事前入金 |
分配金シミュレーター
投資額を入力すると、「TSUKI 東京」の分配金のシミュレーション結果を表示します。
予定利回り：6.0％ 、 予定運用期間：24か月
| 投資額 | 円 |
|---|---|
| 分配金（税引前） | 円 |
| 分配金（税引後） | 円 |
調達実績
2025年4月15日に募集を開始した「TSUKI 東京」のファンドの調達実績です。
| 調達金額 | 3,619,000,000円 |
|---|
最低募集金額を上回る募集があり、ファンドは成立しました。
TSUKI 東京のファンド評価
| 利回り | ★★☆ | 想定利回り6.0％はCREALの中では高利回り |
|---|---|---|
| 運用期間 | ★★☆ | 24か月間の長期運用、キャピタル部分では相応のリスクあり |
| プロジェクト 内容 |
★★☆ | 銀座近接エリアホテル案件、劣後出資はあるが割合は高くない |
| 物件立地 | ★★★ | 東京メトロ日比谷線「築地」駅まで徒歩約3分、 東京メトロ有楽町線「新富町」駅まで徒歩約4分、東京メトロ日比谷線・都営地下鉄浅草線「東銀座」駅まで徒歩約6分 |
| 物件内容 | ★★☆ | 東京都中央区築地、築6年、鉄骨造陸屋根10階建、総区画数31室 |
| 総合評価 | ★★☆ | 募集額36億1,900万円の大型プロジェクト、都心ホテルの中でも利便性の高い立地は魅力、売却は相応のリスクあり |
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想定利回り6.0％はCREALの中では高利回り
想定利回り6.0%はCREALの案件としては比較的高利回りです。（CREALの2024年募集ファンドの平均利回りは4.49%）
運用期間は長期間に分類される24か月です。
あらかじめ投資期間が決まっている投資に関しては、運用期間が長くなると不確実な事が起こる確率が上がりリスクは高くなります。
一方で、インカムが安定的なファンドに投資できれば、長期間リターンを受け取れるメリットがあります。
最近CREALは大型案件が多いですが、今回の募集額は36億1,900万円ととても大規模なプロジェクトです。
募集は先着方式で、抽選方式で当たらない事業者が多い中、CREALは投資しやすい事業者に分類されます。
CREALの特徴でもある、インカムゲイン相当とキャピタルゲイン相当を組み合わせた「複合型ファンド」
今回のプロジェクトは、CREALの特徴であるインカムゲイン相当とキャピタルゲイン相当を複合したファンドです。
想定利回りの6.0％の内訳は、インカムゲイン相当が3.0％、キャピタルゲイン相当が3.0％になっています。
このファンドは、物件を24ヶ月以内に外部へ売却することを予定しています。
売却先候補としては、主に、個人投資家、一般事業法人、ファンドを想定しています。
キャピタル相当の部分は、将来的な売却が想定通りいかなかった場合には受け取れない可能性があることには注意が必要です。
CREALによる劣後出資枠はあるものの、劣後出資割合は低くなっています。
(詳しい劣後割合についてはログインしてご確認ください)
運用による損失が発生した場合、劣後出資分までなら元本は守られますが、それ以上になると投資元本は棄損する可能性がありますので、注意が必要です。
「優先劣後出資」とは？
不動産クラウドファンディングのファンドにおいて、運用益や売却益が想定よりも低くなり損失が出た場合、事業者が一定割合の損失を負担する仕組みのこと。
投資家のリスク軽減につながる仕組みのひとつです。
元本償還には対象不動産の売却を行う必要があり、適切な価格および時期で売却ができることが重要となります。
東京都中央区築地、築6年、鉄骨造陸屋根10階建、総区画数31室
投資対象の「TSUKI 東京」は、東京メトロ日比谷線「築地」駅まで徒歩約3分、東京メトロ有楽町線「新富町」駅まで徒歩約4分、東京メトロ日比谷線・都営地下鉄浅草線「東銀座」駅まで徒歩約6分の位置に所在するブティックホテルです。
最寄り駅から新幹線の発着駅である「東京」駅まで約10分であり、国内観光客、インバウンド両面で幅広い客層が期待できる、都心ホテルの中でも利便性の高い立地となっています。
「TSUKI 東京」は、東京証券取引所スタンダード市場上場企業である株式会社 アゴーラ ホスピタリティー グループの子会社・株式会社 アゴーラ ホスピタリティーズをオペレーターとして運営されます。
同社はデザイン性と機能性を兼ね備えたホテル運営に注力し、2025年3月時点で10施設を展開するなど、豊富な運営実績を誇ります。
TSUKI 東京の総合評価 ★★☆
CREALから超大型プロジェクトのファンドが登場です。
最寄り駅から新幹線の発着駅である「東京」駅まで約10分であり、国内観光客、インバウンド両面で幅広い客層が期待できる、都心ホテルの中でも利便性の高い立地となっており、インカム部分の安定度は期待できそうです。
一方で、将来のホテル売却に関しては、現在の株式相場の不安定さから見ても、将来の不動産価格の下落も想定しなければいけないと思います。
不動産クラファンのホテル案件に投資したいと思っている方で多少のリスクを取れる方は、投資を検討されても良いと思います。
将来の不動産価格が心配される状況下では、レジデンス案件の方が売却価格のブレは小さくなると思います。
CREALの説明動画です。
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直近の募集ファンド
CREALの投資実績
トチクモ運営者2名＋1名の、CREALでの投資実績です。 （償還実績はこちら）
| ファンド名 | 予定 運用期間 |
ファンド 利回り |
投資額 | 投資家 |
|---|---|---|---|---|
| プロスタイルウェルス豊洲イースト【償還】 | 18ヶ月 | 4.2% | 20万円 |  |
| Hmlet CREAL門前仲町【償還】 | 18ヶ月 | 4.1% | 30万円 | |
| CREAL日本橋浜町【償還】 | 8ヶ月 | 4.09% | 10万円 |  |
| Hmlet CREAL銀座築地【償還】 | 18ヶ月 | 4.5% | 20万円 | |
| CREAL新宿山吹町【償還】 | 24ヶ月 | 4.0% | 31万円 | |
ちなみに、ゆうちょ銀行の預金金利は0.001％。10万円を一年間 預けた場合の利息は1円。
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