（仮称）CREAL premier 西馬込のファンド分析
CREALで募集している（仮称）CREAL premier 西馬込のファンド分析です。
総合評価は★★☆
（星２つ）
マスターリース契約を採用したファンド、インカム部分は安定的。
評価は個人的な主観によるものです。
不動産クラファンは元本割れのリスクがありますので、投資判断は自己責任にてお願い致します。
目次
（仮称）CREAL premier 西馬込のファンド概要
| 投資対象物件 | CREAL premier 西馬込の建物及びその所在する土地 |
|---|---|
| 地域 | 東京都 |
| 予定利回り | 5.3％ |
| 予定運用期間 | 24か月 （長期間） |
| 募集額 | 11億9,400万円 |
| 運用期間 | 2025年6月30日～ 2027年6月29日 |
| 想定初回配当日 | 2026年1月31日 |
ファンドの申込期間と募集方式
| 申込期間 | 5月19日 20:00 ～6月20日 20:00 |
|---|---|
| 募集方式 | 先着方式 |
| 入金タイミング | 事前入金 |
分配金シミュレーター
投資額を入力すると、「（仮称）CREAL premier 西馬込」の分配金のシミュレーション結果を表示します。
予定利回り：5.3％ 、 予定運用期間：24か月
| 投資額 | 円 |
|---|---|
| 分配金（税引前） | 円 |
| 分配金（税引後） | 円 |
調達実績
2025年5月19日に募集を開始した「（仮称）CREAL premier 西馬込」のファンドの調達実績です。
| 調達金額 | 1,194,000,000円 |
|---|
最低募集金額を上回る募集があり、ファンドは成立しました。
（仮称）CREAL premier 西馬込のファンド評価
| 利回り | ★★★ | 想定利回り5.3％はレジデンス案件としては魅力的 |
|---|---|---|
| 運用期間 | ★★☆ | 24か月間の長期運用、キャピタル部分では相応のリスクあり |
| プロジェクト 内容 |
★★☆ | クリアルグループ会社とのマスターリース契約あり |
| 物件立地 | ★★☆ | 都営地下鉄浅草線「西馬込」駅まで徒歩約14分 |
| 物件内容 | ★★☆ | 東京都大田区、新築、鉄筋コンクリート造陸屋根地上4階建、総戸数23戸 |
| 総合評価 | ★★☆ | マスターリース契約を採用したファンド、インカム部分は安定的 |
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想定利回り5.3％はレジデンス案件としては魅力的
想定利回り5.3%はCREALの案件としては比較的高利回りです。（CREALの2024年募集ファンドの平均利回りは4.49%）
運用期間は長期間に分類される24か月です。
あらかじめ投資期間が決まっている投資に関しては、運用期間が長くなると不確実な事が起こる確率が上がりリスクは高くなります。
一方で、インカムが安定的なファンドに投資できれば、長期間リターンを受け取れるメリットがあります。
最近CREALは大型案件が多いですが、今回も募集額11億9,400万円と大規模なプロジェクトです。
募集は先着方式で、抽選方式で当たらない事業者が多い中、CREALは投資しやすい事業者に分類されます。
CREALの特徴でもある、インカムゲイン相当とキャピタルゲイン相当を組み合わせた「複合型ファンド」
今回のプロジェクトは、CREALの特徴であるインカムゲイン相当とキャピタルゲイン相当を複合したファンドです。
想定利回りの5.3％の内訳は、インカムゲイン（家賃収入）相当が2.3％、キャピタルゲイン（売却による収益）相当が3.0％になっています。
このファンドは、物件を24ヶ月以内に外部へ売却することを予定しています。
売却先候補としては、主に、個人投資家、一般事業法人、ファンドを想定しています。
キャピタル相当の部分は、将来的な売却が想定通りいかなかった場合には受け取れない可能性があることには注意が必要です。
東京都大田区、新築、鉄筋コンクリート造陸屋根地上4階建、総戸数23戸
CREAL premier 西馬込の投資対象は、東京都大田区の2025年3月竣工の新築物件です。
2025年5月16日時点での稼働率は0％ですが、売買契約締結後(5月16日)から入居者募集活動を開始しています。
物件は、都営地下鉄浅草線「西馬込」駅まで徒歩約14分に位置しています。
本物件から徒歩約4分の場所にある「稲荷坂」バス停から路線バスを利用することで都営地下鉄浅草線「馬込」駅、JR京浜東北線「大森」駅、東急池上線「池上」駅へのアクセスも可能な立地になっています。
1Kが1戸、1LDKが13戸、2LDKが9戸の合計23戸で構成されており、単身者、DINKS、ファミリーの賃貸ニーズに対応する物件です。
内装は深みのある木目のナチュラルテイストで取り揃え、洗練されたデザインの生活設備が際立つハイグレードマンションとなっています。
（仮称）CREAL premier 西馬込の総合評価 ★★☆
今回のCREAL premier 西馬込ファンドは、通常のレジデンス案件です。
CREALは最近、物流施設、民泊、セットアップオフィス、ホテル、ヘルスケア、商業施設案件なども多いですが、今回はレジデンス案件となります。
レジデンス案件は、オフィスやホテルに比べ、景気動向や外部要因に影響を受けにくいという特性があります。
また、戸数分だけ契約があり、全戸が一斉に退去することは考えにくいという安定性があります。
2025年3月に竣工した新築物件で、これから入居者を募集する形ですが、クリアルパートナーズとのマスターリース契約があり、安定したインカムゲインが期待できそうです。
一方で、24か月以内の売却価格に関しては、相応のリスクがあると考える方が良いでしょう。
CREALの説明動画です。
みんなの評価とコメント
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直近の募集ファンド
CREALの投資実績
トチクモ運営者2名＋1名の、CREALでの投資実績です。 （償還実績はこちら）
| ファンド名 | 予定 運用期間 |
ファンド 利回り |
投資額 | 投資家 |
|---|---|---|---|---|
| プロスタイルウェルス豊洲イースト【償還】 | 18ヶ月 | 4.2% | 20万円 |  |
| Hmlet CREAL門前仲町【償還】 | 18ヶ月 | 4.1% | 30万円 | |
| CREAL日本橋浜町【償還】 | 8ヶ月 | 4.09% | 10万円 |  |
| Hmlet CREAL銀座築地【償還】 | 18ヶ月 | 4.5% | 20万円 | |
| CREAL新宿山吹町【償還】 | 24ヶ月 | 4.0% | 31万円 | |
ちなみに、ゆうちょ銀行の預金金利は0.001％。10万円を一年間 預けた場合の利息は1円。
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