EGA武蔵小山のファンド分析

CREALで募集しているEGA武蔵小山のファンド分析です。

総合評価は★★☆ (星2つ)
コロナの状況によるリスクは計ることができないため投資判断が難しい案件。

EGA武蔵小山
かつさんど

評価は個人的な主観によるものです。
不動産クラファンは元本割れのリスクがありますので、投資判断は自己責任にてお願い致します。

EGA武蔵小山のファンド概要

予定利回り 5.0%
インカムゲイン相当4.6%
キャピタルゲイン相当0.4%
予定運用期間 18か月 (長期間)
募集額 1億300万円
想定初回配当日 2022年8月31日

ファンドの申込期間と募集方式

申込期間 4月21日 20:00 ~4月26日 20:00
募集方式 先着方式
最低投資金額 10,000円

調達実績

2022年4月21日に募集を開始した「EGA武蔵小山」のファンドの調達実績です。

募集額 103,000,000円

最低募集金額を上回る募集があり、ファンドは成立しました。

EGA武蔵小山のファンド評価

利回り ★★☆ 利回り5.0%は比較的高利回り
運用期間 ★☆☆ 18か月の長期間運用、テナント収益が中心のためコロナの状況次第でリスクあり
プロジェクト内容 ★★☆ 株式会社アースアカデミーが運営するゴルフスクールのテナント案件
物件立地 ★★☆ 東急目黒線「西小山」駅 徒歩約5分
東急目黒線「武蔵小山」駅 徒歩約6分
物件内容 ★☆☆ 築1年RC造り3階建て、LTV78.7%
総合評価 ★★☆ コロナの状況によるリスクは計ることができないため投資判断が難しい案件

5.0%は高い利回り、インカムゲイン中心のファンド

最近のCREALの募集ファンドは、12か月~18か月運用、4.0%~4.5%の利回りの大型案件が多くなっています。 今回のEGA武蔵小山ファンドは利回り5.0%と高く、運用期間は18か月の長期間運用のファンドとなりました。

5.0%の内訳は、インカムゲイン(テナント家賃収入)4.6%、キャピタルゲイン(売却による収益)0.4%で計5.0%の利回りとなっており、インカムゲイン中心のファンドと言えます。

CREALの平均利回りからすると高利回りファンドで、18か月間と長期間の運用となり、その分リスクは高くなると考えたほうがよさそうです。

クリアル株式会社は、東京証券取引所より東京証券取引所グロース市場への新規上場が承認されました。
上場日は2022年4月28日(木)予定のため、上場前では最後のファンド募集となりそうです。

アースアカデミーが運営するゴルフスクールのテナント案件

対象物件のテナントは、アースゴルフアカデミーです。
アースゴルフアカデミーは、株式会社アースアカデミーが運営する東京都心を中心に約30店舗展開するゴルフスクールです。

CREALと株式会社アースアカデミーとの間で、2022年7月1日~2037年6月30日まで契約期間15年(8年間中途解約不可)とする定期建物賃貸借契約を2022年4月14日に締結済みです。

月額の賃料は120万円(税別)で、ゴルフスクールが想定通りに運営できれば、インカムゲイン相当部分の年利4.6%の分配金が得られます。

問題はコロナの影響により、テナント店舗の集客と運営が正常に行いかなくなるリスクがどの程度あるかだと思います。

これに関しては予測することは困難です。
人々はウイズコロナの行動に向かっていますが、状況次第でどうなるかは分かりません。

劣後出資は5.0%と低め

劣後出資枠はあるものの、その割合は5.0%ほどと低くなっています。

売却金額が想定より5%以上低かった場合、キャピタルゲイン相当の年利0.4%の分配は受け取れない可能性がありますので、注意が必要です。

LTVは78.7%

物件の公表されている不動産価値と、今回の募集金額から計算すると、投資家の優先出資のLTVは78.7%と算出できました。(CREALの劣後出資を入れたLTVは82.9%)

LTV80%以下なので悪くは無いですが、用途が限られている物件の場合、これを下回る売却価格になる可能性はあります。

LTVとは、不動産の担保価値に対する借入金額の割合のこと。投資リスクを計る指標の一つでLTVが低いほど安全性が高い。

EGA武蔵小山の総合評価  ★★☆

かつさんど

CREALにとって久しぶりのレジデンス以外の案件ですが、判断が難しく、ファンド分析にも時間が相当かかりました。

その理由は、テナント内容、立地、不動産の用途、運用期間など各要素に不確実性があるからです。

ゴルフスクールのテナント賃料中心で、インカムゲインの割合が高いため、賃料収入が普通に支払われれば、正常に運用できる可能性は高いと思います。しかしこれはゴルフスクールの収益構造をよく理解し、アースアカデミー社が信頼できると判断した場合です。

レジデンスであれば、コロナの状況に関係なく住居は必要なので、家賃の収益に変更はありませんが、テナントは先ず店を開けて、そこにお客さんを集客して初めて売上が成り立つ収益構造に大きな違いがあります。

他のソーシャルレンディング事業者でホテル案件の支払いが停止していることもあり、今でもコロナの影響を楽観視することはできないと考えます。

ホテル案件ほどではないものの、EGA武蔵小山ファンドはコロナの状況次第で厳しくなる要素を持った事業内容だと思います。

総合評価は、星2つとします。
私は今回投資を見送る方向です。

CREAL
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(おまけ)不動産クラファン初心者の一言

カブスル

かつさんどさんの分析をみると、不確定要素が多く難しそうですね。

クリアルは、いよいよ4月28日に上場。
その前後に変なファンドには着手しないとは思うのですが・・投資期間が18ヶ月間と長いこともあり見送りで。

CREAL
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