コムロンド二子多摩川のファンド分析

CREALで募集しているコムロンド二子多摩川のファンド分析です。

総合評価は★★☆ (星2つ)
リノベるでリノベーションした後、売却予定
キャピタルの割合がほとんどで若干のリスクあり。

コムロンド二子多摩川
かつさんど

評価は個人的な主観によるものです。
不動産クラファンは元本割れのリスクがありますので、投資判断は自己責任にてお願い致します。

コムロンド二子多摩川のファンド概要

投資対象物件 神奈川県川崎市RC造10階建てマンション
予定利回り 4.0%
インカムゲイン:0.2%
キャピタルゲイン:3.8%
予定運用期間 8か月 (中期間)
募集額 4,340万円
運用開始日 2022年4月21日
想定初回配当日 2022年12月31日

ファンドの申込期間と募集方式

申込期間 4月8日 20:00 ~4月14日 20:00
募集方式 先着方式
最低投資金額 10,000円

調達実績

2022年4月8日に募集を開始した「コムロンド二子多摩川」のファンドの調達実績です。

募集額 43,400,000円

最低募集金額を上回る募集があり、ファンドは成立しました。

コムロンド二子多摩川のファンド評価

利回り ★☆☆ 利回り4.0%は低い利回りのファンド
運用期間 ★★☆ 8か月の中期間運用、CREALの中では短い運用期間
プロジェクト内容 ★★☆ リノベる株式会社との新案件、劣後出資割合5%
物件立地 ★☆☆ 東急田園都市線「二子新地」駅 徒歩約8分
東急田園都市線「二子玉川」駅 徒歩約15分
物件内容 ★☆☆ 神奈川県川崎市、築19年で若干古さを感じさせる
総合評価 ★★☆ リノベるでリノベーションした後、売却予定
キャピタルの割合がほとんどで若干のリスクあり

CREAL上場承認後、初の募集ファンド

クリアル株式会社は、東京証券取引所より東京証券取引所グロース市場への新規上場が承認されました。
上場日は2022年4月28日(木)の予定です。

すでに上場している会社が不動産クラウドファンディング事業に参入する形が多かったですが、今回は不動産クラウドファンディング事業者が上場することになり、これは業界にとって大きな意義があることだと思います。

リノベる株式会社との新ファンド

上場承認後初の募集ファンドは、リノベる株式会社との新ファンドです。
リノベるは、中古住宅購入+オーダー型リノベーションサービス」を提供する会社です。

中古マンションの一室(空室)をクリアルが取得し、リノベる社のノウハウや一般顧客のニーズを反映したリノベーション工事によりバリューアップを図り、エンドユーザーに売却をします。

リノベーション工事後はリノベる社とのモデルルームを用途とした一時使用賃貸借契約に基づき家賃が支払われるスキームです。

4.0%の低利回り、キャピタルゲイン型ファンド

最近のCREALの募集ファンドは、12か月~18か月運用、4.5%の利回りの大型案件が多くなっています。

今回のファンドは利回り4.0%、運用期間は8か月の中期間運用のファンドとなりました。

4.0%の内訳は、インカムゲイン(家賃収入)0.2%、キャピタルゲイン(売却による収益)3.8%で計4.0%の利回りとなっており、キャピタルゲイン型のファンドと言えます。

劣後出資は5.0%と低め

劣後出資枠はあるものの、その割合は5.0%ほどと低くなっています。

運用による損失が発生した場合、5.0%までなら元本は守られますが、それ以上になると投資元本は棄損する可能性がありますので、注意が必要です。

元本償還には対象不動産の売却を行う必要があり、適切な価格および時期で売却ができることが重要となります。

物件は若干古い印象あり、LTVは高め

コムロンド二子多摩川は築19年、リノベーション後売却予定ですが、リノベーションするのは対象部屋のみで外観や共用施設はそのままなのは注意が必要です。

過去の売買履歴は3450万円から5800万円台で平均売買価格は4600万円台、対象部屋の不動産価値は4000万円台前半と予測しました。LTVを算出すると条件はそれほど良くないかも知れません。

LTVとは、不動産の担保価値に対する借入金額の割合のこと。投資リスクを計る指標の一つでLTVが低いほど安全性が高い。

コムロンド二子多摩川の総合評価  ★★☆

かつさんど

最近のCREALの募集ファンドは大型案件が多かったですが、今回の募集金額は4320万円の小型案件です。

東京都内以外でLTVが高めなので、若干リスクはあると思います。
上場承認後の初案件ということで期待していた方も多いと思いますが、少し期待外れな部分も否めない印象です。

今回の案件には関係ないですが、別の案件での施工会社変更の件も心配されます。

総合評価は、星2つの評価とします。
私は、今回は投資を見送る方向です。

CREAL
CREAL

(おまけ)不動産クラファン初心者の一言

カブスル

う~ん・・。
不動産クラファンに詳しいかつさんどさんの評価が低い案件ですね。

個人的に、不動産クラファンはインカムゲイン目当て(分配金)でやっていますので、キャピタルゲイン(売却金)の割合が高い案件は避けておきたいです。

が!

4/28に上場(IPO)するということで、1口(1万円)だけ応援参加しようかなと思います!

上場前の株(公開株)を買える権利を手に入れる抽選期間は、4/13~4/19まで。

かつさんどさんのおっしゃる通り、気になる点はありますが、上場企業となる直前の募集案件でコケさせるわけにはいかないと思います!(たまにそんなの気にせずコケる企業あるけども)

CREAL
CREAL