(仮称)CREAL ロジスティクス綾瀬のファンド分析

CREALで募集している(仮称)CREAL ロジスティクス綾瀬のファンド分析です。

総合評価は★★☆ (星2つ)
キャピタル部分に不確実性あり、劣後出資5%は低くリスクとリターンのバランスは良くない。

(仮称)CREAL ロジスティクス綾瀬
かつさんど

評価は個人的な主観によるものです。
不動産クラファンは元本割れのリスクがありますので、投資判断は自己責任にてお願い致します。

(仮称)CREAL ロジスティクス綾瀬のファンド概要

投資対象物件 (仮称)CREAL ロジスティクス綾瀬の建物及びその所在する土地
予定利回り 5.5%
インカムゲイン相当2.0%
キャピタルゲイン相当3.5%
予定運用期間 24か月 (長期間)
募集額 9億9,800万円
想定初回配当日 2023年3月31日

ファンドの申込期間と募集方式

申込期間 5月10日 20:00 ~5月26日 20:00
募集方式 先着方式
最低投資金額 10,000円

(仮称)CREAL ロジスティクス綾瀬のファンド評価

利回り ★★★ 利回り5.5%はCREALのファンドの中では高利回り
運用期間 ★☆☆ 24か月の長期間運用、2年後の物流倉庫の相場を予測するのは困難
プロジェクト内容 ★★☆ CREALにとって初めての募集となる物流倉庫案件
物件立地 ★★☆ 東名高速道路「綾瀬スマートI.C.」から約2.6km
物件内容 ★★☆ 神奈川県綾瀬市の新築物件施設、鉄骨造合金メッキ鋼板ぶき4階建
総合評価 ★★☆ キャピタル部分に不確実性あり、劣後出資5%は低くリスクとリターンのバランスは良くない

5.5%の高利回りファンド

最近のCREALの募集ファンドは、12か月~18か月運用、4.0%~4.5%の利回りの大型案件が多くなっています。

今回のCREAL ロジスティクス綾瀬のファンドは利回り5.5%と高く、運用期間は24か月の長期間運用のファンドとなりました。

5.5%の内訳は、インカムゲイン(倉庫賃料収入)2.0%、キャピタルゲイン(売却による収益)3.5%で計5.5%の利回りとなっており、キャピタルの割合が大きいファンドです。

CREALの平均利回りからすると高利回りファンドで、24か月間と長期間の運用となり、その分リスクは高くなると考えたほうがよさそうです。

CREAL史上最大の募集額10億9800万円

クリアル株式会社は、4/28に東京証券取引所グロース市場へ新規上場されました。

上場後最初のファンドは物流施設で、その募集額は10億9800万円です。

この金額は、不動産クラウドファンディングでもかなりの大型案件だと言えますが、同時期にCOZUCHIで36億円の募集があるそうです。 今後はこのような大型案件も増えてくるのかもしれません。

投資対象は神奈川県綾瀬市の物件施設

CREAL ロジスティクス綾瀬は、神奈川県中部の綾瀬市内の東名高速道路「綾瀬スマートI.C.」から約2.6kmの場所に位置しています。

2021年3月に「綾瀬スマートI.C.」が開通したことにより交通アクセスが大きく上昇したエリアで、神奈川県内の人口集積地への配送が可能であるだけでなく、東名高速道路を利用することによる東京都内への配送や圏央道を経由して首都圏一体への配送を考えることができる物流に適した地域だそうです。

しかし、2年後の物流施設の売却価格は予測できない部分が多く、キャピタルゲインに関してはリスクがあると言えます。

理由としては、都心のレジデンス用地であれば購入検討者も多いですが、郊外の広大な物流施設の買い手はかなり限られる可能性があります。

劣後出資は5.0%と低め

劣後出資枠はあるものの、その割合は5.0%ほどと低くなっています。

売却金額が想定より5%以上低かった場合、キャピタルゲイン相当の年利3.5%の分配は受け取れない可能性がありますので、注意が必要です。

このような将来のキャピタルゲインを分配するファンドでは、売却できた金額により投資家への分配額が上がるファンドがあります。 今回はそれが無く固定で3.5%のため、リスクとリターンのバランスに疑問が残ります。

(仮称)CREAL ロジスティクス綾瀬の総合評価  ★★☆

かつさんど

今回もレジデンス以外の案件で、判断が難しいファンド内容だと思います。
CREALの物流施設に対しての目利き力も未知数です。

FUELオンラインのCREのように物流施設に特化した事業者なら、担保価値算出にも信頼性がありますが、CREALにそのノウハウがあるのかどうか確信が持てない以上リスクとして考えたほうが良いと思います。

しかし物流施設の需要は多く、さらに新築なのでインカムゲインに関しては安定していると考えることができます。
また募集額からすると数分で完売とはならないと思いますので、投資しやすい案件ではあります。

総合評価は、星2つとします。
今回私は投資を見送ります。

CREAL
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(おまけ)不動産クラファン初心者の一言

カブスル

かつさんどさん、評価は悪くないものの見送りのファンド。

分析記事を拝見すると、確かに様子見したい案件ですね。
先日、無事 上場されましたし、着実に実績を積み上げて欲しいですね。

そして、投資期間がもう少し短い案件も出して欲しいです!!

CREAL
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