CREAL中延のファンド分析
総合評価は★★☆
（星２つ）
東京都内物件もLTVは高め、もう少し劣後出資があるとより良い。
評価は個人的な主観によるものです。
不動産クラファンは元本割れのリスクがありますので、投資判断は自己責任にてお願い致します。
目次
CREAL中延のファンド概要
| 投資対象物件 | CREAL中延の建物及びその所在する土地 |
|---|---|
| 地域 | 東京都 |
| 予定利回り | 4.5％ |
| 予定運用期間 | 18か月 （長期間） |
| 募集額 | 2億5,400万円 |
| 運用開始日 | 2022年6月30日 |
| 想定初回配当日 | 2022年10月31日 |
ファンドの申込期間と募集方式
| 申込期間 | 6月10日 20:00 ～6月19日 20:00 |
|---|---|
| 募集方式 | 先着方式 |
| 入金タイミング | 事前入金 |
| 最低投資金額 | 10,000円 |
分配金シミュレーター
投資額を入力すると、「CREAL中延」の分配金のシミュレーション結果を表示します。
予定利回り：4.5％ 、 予定運用期間：18か月
| 投資額 | 円 |
|---|---|
| 分配金（税引前） | 円 |
| 分配金（税引後） | 円 |
調達実績
2022年6月10日に募集を開始した「CREAL中延」のファンドの調達実績です。
| 調達金額 | 354,000,000円 |
|---|
最低募集金額を上回る募集があり、ファンドは成立しました。
CREAL中延のファンド評価
| 利回り | ★★☆ | 利回り4.5％はレジデンス案件としては平均的 |
|---|---|---|
| 運用期間 | ★★☆ | 18か月の長期間運用でリスクあり |
| プロジェクト 内容 |
★★☆ | 劣後出資割合5.1％、マスターリース契約あり インカム＋キャピタル複合型 |
| 物件立地 | ★★☆ | 都営浅草線「中延」駅 徒歩約5分 東急大井町線「中延」駅 徒歩約8分 JR横須賀線、湘南新宿ライン「西大井」駅 徒歩約10分 |
| 物件内容 | ★☆☆ | 東京都品川区、総戸数12戸の小規模物件。１Kの間取りが多い。 |
| 総合評価 | ★★☆ | 東京都内物件もLTVは高め、もう少し劣後出資があるとより良い |
4.5％はレジデンス案件では平均的利回り、運用期間は長期間
今回の利回り4.5%はCREALのレジデンス案件としては平均的な利回りです。 運用期間は長期間に分類される18か月です。
一般的には運用期間が長くなると、不確実な事が起こる確率が上がり、リスクは高くなります。
最近CREALは大型案件が多いですが、今回も募集額は3億5400万円と大型案件です。
応募額が多いことは、投資家にとっては先着順でも投資しやすいメリットがあります。
劣後出資は5.1％と低め
劣後出資枠はあるものの、その割合は5.1％ほどと低くなっています。
運用による損失が発生した場合、劣後出資割合までなら元本は守られますが、それ以上になると投資元本は棄損する可能性がありますので、注意が必要です。
元本償還には対象不動産の売却を行う必要があり、適切な価格および時期で売却ができることが重要となります。
東京都内の物件もLTVは高め
CREAL中延の対象物件は5階建て、総戸数12戸の小規模な物件です。
部屋タイプは1Kが9戸(23.41㎡×3戸、23.77㎡×6戸)、1LDKが3戸(43.41㎡×2戸、43.65㎡×1戸)です。
1Ｋの狭い部屋が多いことは、不動産価格維持の面からはあまりポジティブな要素ではありません。
不動産鑑定額39600万円を基準にしてLTVを算出すると、投資家の優先出資（35400万円）のLTV は89.4％となります。
LTVとは、不動産の担保価値に対する借入金額の割合のこと。投資リスクを計る指標の一つでLTVが低いほど安全性が高い。
もう少し劣後出資割合が欲しいところです。
CREAL中延の総合評価★★☆
東京都内物件ですが、LTVが高めなので若干リスクはあると思います。
今後何らかの状況で、5％以上不動産価格が下落する事態が起こる確率は低くはありません。
インカムゲインのみのファンドの場合、劣後出資は保険的なものですが、売却を見込むファンドは劣後出資額が低いことによりリスクが高くなると考えます。
総合評価は星2つの評価とします。
私は、LTVが80％を超える案件には投資しない方針ですので、今回は投資を見送ります。
カブスルの一言
カブスルは、投資期間が18ヶ月間と長いためパスします。（主戦場が株式投資市場のため）
上場して注目度は上昇。
かつさんどさんを良い意味で唸らせるファンドの登場を待っています！
CREALの説明動画です。
みんなの評価とコメント
ファンド評価のみ、コメント・レビューのみでも投稿できます。
※誹謗中傷や迷惑行為と判断した場合は削除対象、利用制限となります。
このサイトはreCAPTCHAによって保護されており、Googleの プライバシーポリシー と 利用規約 が適用されます。
直近の募集ファンド
CREALの投資実績
トチクモ運営者2名＋1名の、CREALでの投資実績です。 （償還実績はこちら）
| ファンド名 | 予定 運用期間 |
ファンド 利回り |
投資額 | 投資家 |
|---|---|---|---|---|
| Hmlet CREAL浅草田原町【償還】 | 18ヶ月 | 4.3% | 40万円 |  |
| プロスタイルウェルス豊洲イースト【償還】 | 18ヶ月 | 4.2% | 20万円 | |
| Hmlet CREAL門前仲町【償還】 | 18ヶ月 | 4.1% | 30万円 | |
| CREAL日本橋浜町【償還】 | 8ヶ月 | 4.09% | 10万円 |  |
| Hmlet CREAL銀座築地 | 18ヶ月 | 4.5% | 20万円 | |
| CREAL新宿山吹町【償還】 | 24ヶ月 | 4.0% | 31万円 | |
ちなみに、ゆうちょ銀行の預金金利は0.001％。10万円を一年間 預けた場合の利息は1円。
まだ、CREAL中延のコメント・レビューはありません