CREAL新宿のファンド分析
総合評価は★★☆
（星２つ）
劣後5%で18か月、キャピタルゲインの割合が高く多少リスクありと評価。
評価は個人的な主観によるものです。
不動産クラファンは元本割れのリスクがありますので、投資判断は自己責任にてお願い致します。
目次
CREAL新宿のファンド概要
| 投資対象物件 | CREAL新宿の建物及びその所在する土地 |
|---|---|
| 地域 | 東京都 |
| 予定利回り | 4.3％ |
| 予定運用期間 | 18か月 （長期間） |
| 募集額 | 4億7,500万円 |
| 想定初回配当日 | 2023年1月31日 |
ファンドの申込期間と募集方式
| 申込期間 | 7月6日 20:00 ～7月13日 20:00 |
|---|---|
| 募集方式 | 先着方式 |
| 入金タイミング | 事前入金 |
| 最低投資金額 | 1円 |
分配金シミュレーター
投資額を入力すると、「CREAL新宿」の分配金のシミュレーション結果を表示します。
予定利回り：4.3％ 、 予定運用期間：18か月
| 投資額 | 円 |
|---|---|
| 分配金（税引前） | 円 |
| 分配金（税引後） | 円 |
調達実績
2022年7月6日に募集を開始した「CREAL新宿」のファンドの調達実績です。
| 調達金額 | 475,000,000円 |
|---|
最低募集金額を上回る募集があり、ファンドは成立しました。
CREAL新宿のファンド評価
| 利回り | ★★☆ | 想定利回り4.3％はレジデンス案件としては平均的 |
|---|---|---|
| 運用期間 | ★★☆ | 18か月の長期間運用でリスクあり |
| プロジェクト 内容 |
★★☆ | 劣後出資割合5％、マスターリース契約あり インカム、キャピタル複合型 |
| 物件立地 | ★★★ | 東京メトロ丸ノ内線・副都心線「新宿三丁目」駅 徒歩約4分 都営新宿線「新宿三丁目」駅 徒歩約4分 JR山手線他「新宿」駅 徒歩約10分 |
| 物件内容 | ★★☆ | 新宿のRC造り5階建て全14戸、新築物件も狭い部屋が多い印象 |
| 総合評価 | ★★☆ | 劣後5%で18か月、キャピタルゲインの割合が高く多少リスクありと評価 |
想定利回り4.3％はレジデンス案件では平均的、運用期間は長期間
今回の利回り4.3%はCREALのレジデンス案件としては平均的な利回りです。
運用期間は長期間に分類される18か月です。
一般的には運用期間が長くなると、不確実な事が起こる確率が上がり、リスクは高くなります。
最近CREALは大型案件が多いですが、今回も募集額は4億7500万円と大型案件です。
応募額が多いことは、投資家にとっては先着順でも投資しやすいメリットがあります。
インカムゲインとキャピタルゲインの複合型ファンド
想定利回りの4.3％の内訳は、インカムゲイン（家賃収入）相当が1.6％、キャピタルゲイン（売却による収益）相当が2.7％になっています。
将来的な売却での分配割合が高くなっており、この部分はファンドのリスクのひとつだと認識します
マスターリース契約あり、劣後出資もあるものの割合は5.2％と低め
劣後出資枠はあるものの、その割合は5.2％ほどと低くなっています。
運用による損失が発生した場合、5.2％までなら元本は守られますが、それ以上になると投資元本は棄損する可能性がありますので、注意が必要です。
元本償還には対象不動産の売却を行う必要があり、適切な価格および時期で売却ができることが重要となります。
不動産を売買するには手数料が3.3％ほどかかると思いますので、この手数料分で劣後のほとんどは無くなってしまうかもしれません。
超都心物件も狭い部屋が多いことは多少リスクあり
CREAL新宿は全体で14戸、うち9戸は1K、5戸は1LDKで構成されています。
コンパクトなレジデンスでありながら、共用部にはエレベーターが設置され、各専有部にはバルコニーが備わっています。
建物と立地に関しては、充分に魅力のある物件と評価します。
しかし9戸ある１Kは19.39㎡と狭い部屋であり、不動産価値の維持の面で不利な部屋になる可能性はあります。
CREAL新宿の総合評価 ★★☆
新宿の価値ある物件が対象ですが、今後何らかの状況で5％以上不動産価格が下落する事態が起こる確率は低くはありません。
インカムゲインのみのファンドの場合、劣後出資は保険的なものですが、売却を見込むファンドは劣後出資額が低いことによりリスクが高くなると考えます。
総合評価は、星2つの評価とします。
私はCREALのデポジットに資金がある状態ですが、今回は投資を見送り、より良いファンドを待ちたいと思います。
カブスルの一言
カブスルは、投資期間が長いためパスしますが、合計想定利回り4.3％はチョット惹かれるものがあります。
（すべてインカムゲインが理想ですが）
株式投資の配当利回りは、東証上場の全銘柄による加重平均で2.49％。
何度も何度も書いていますが、価格変動のリスクがない不動産クラファンは資産の安定運用に利用すべき金融商品のひとつかと思います。
カブスルは主戦場が株式市場なのでそちらに投資資金を向けますが、不安定な株式市場を避けたい方にはオススメかなと思います。
株式投資ではミラートレード（他人の投資を真似する）という投資スタイルがあります。
不動産クラファンも同様に、不動産投資に見識があるかつさんどさんの投資判断を参考にするのもひとつの手かと思います。
もちろん、投資判断は自己責任を原則として。
かつさんどさんは見送り、次に期待されるよう。
CREALの説明動画です。
みんなの評価とコメント
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直近の募集ファンド
CREALの投資実績
トチクモ運営者2名＋1名の、CREALでの投資実績です。 （償還実績はこちら）
| ファンド名 | 予定 運用期間 |
ファンド 利回り |
投資額 | 投資家 |
|---|---|---|---|---|
| Hmlet CREAL浅草田原町【償還】 | 18ヶ月 | 4.3% | 40万円 |  |
| プロスタイルウェルス豊洲イースト【償還】 | 18ヶ月 | 4.2% | 20万円 | |
| Hmlet CREAL門前仲町【償還】 | 18ヶ月 | 4.1% | 30万円 | |
| CREAL日本橋浜町【償還】 | 8ヶ月 | 4.09% | 10万円 |  |
| Hmlet CREAL銀座築地 | 18ヶ月 | 4.5% | 20万円 | |
| CREAL新宿山吹町【償還】 | 24ヶ月 | 4.0% | 31万円 | |
ちなみに、ゆうちょ銀行の預金金利は0.001％。10万円を一年間 預けた場合の利息は1円。
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