CREAL王子神谷のファンド分析
CREALで募集しているCREAL王子神谷のファンド分析です。
総合評価は★★☆
（星２つ）
東京都内物件もLTVは高めで不安要素あり、劣後出資割合がもう少し欲しいところ。
評価は個人的な主観によるものです。
不動産クラファンは元本割れのリスクがありますので、投資判断は自己責任にてお願い致します。
目次
CREAL王子神谷のファンド概要
| 投資対象物件 | CREAL王子神谷 |
|---|---|
| 予定利回り | 4.5％ |
| 予定運用期間 | 18か月 （長期間） |
| 募集額 | 4億200万円 |
| 運用開始日 | 2022年7月4日 |
| 運用終了日 | 2022年12月31日 |
| 想定初回配当日 | 2022年10月31日 |
ファンドの申込期間と募集方式
| 申込期間 | 6月23日 20:00 ～6月29日 20:00 |
|---|---|
| 募集方式 | 先着方式 |
| 最低投資金額 | 10,000円 |
CREAL王子神谷のファンド評価
| 利回り | ★★☆ | 4.5％はレジデンス案件では平均的利回り |
|---|---|---|
| 運用期間 | ★☆☆ | 運用期間は長期間の18か月、売却での収益に不安も |
| プロジェクト内容 | ★★☆ | 劣後出資は5.1％と低め、マスターリース契約あり |
| 物件立地 | ★★☆ | 東京都内北部、東京メトロ南北線「王子神谷」駅 徒歩約2分 JR京浜東北線「東十条」駅 徒歩約13分 |
| 物件内容 | ★☆☆ | 築10年、総戸数18戸、評価はふつう |
| 総合評価 | ★★☆ | 東京都内物件もLTVは高めで不安要素あり、劣後出資割合がもう少し欲しいところ |
4.5％はレジデンス案件では平均的利回り、運用期間は長期間
今回の利回り4.5%はCREALのレジデンス案件としては平均的な利回りです。 運用期間は長期間に分類される18か月です。
一般的には運用期間が長くなると、不確実な事が起こる確率が上がり、リスクは高くなります。
最近CREALは大型案件が多いですが、今回も募集額は5億200万円と大型案件です。
応募額が多いことは、投資家にとっては先着順でも投資しやすいメリットがあります。
インカムゲインとキャピタルゲインの複合型ファンド
想定利回りの4.5％の内訳は、インカムゲイン（家賃収入）相当が2.1％、キャピタルゲイン（売却による収益）相当が2.4％になっています。
将来的な売却の割合が高くなっており、この部分はファンドのリスクのひとつだと認識します
劣後出資は5.1％と低め、マスターリース契約あり
劣後出資枠はあるものの、その割合は5.1％ほどと低くなっています。
運用による損失が発生した場合、投資元本が棄損する可能性がありますので、注意が必要です。
キャピタルゲイン相当は、対象不動産の売却を行う必要があり、適切な価格および時期で売却ができることが重要となります。
東京都内の物件もLTVは高め
CREAL王子神谷の対象物件RC造り9階建て、総戸数18戸の比較的小規模な物件です。
部屋タイプは1Kが6戸(25.13㎡×2戸、25.20㎡×2戸、25.44㎡×2戸)、1LDKが12戸(34.52㎡×6戸、40.13㎡×6戸)です。
1Ｋの狭い部屋ばかりではないことはポジティブな点だと思います。
今回のLTVはかなり高めです。リスクはそれなりにあります。
劣後出資割合が5.1%なので、仮に不動産価格下落があった場合、売却が想定通りに行えるのかは不安が残ります。
LTVとは、不動産の担保価値に対する借入金額の割合のこと。投資リスクを計る指標の一つでLTVが低いほど安全性が高い。
もう少し劣後出資割合が欲しいところです。
CREAL王子神谷の総合評価 ★★☆
東京都内物件ですが、LTVが高めなので若干リスクはあると思います。
今後何らかの状況で、5％以上不動産価格が下落する事態が起こる確率は低くはありません。
不動産の売却には手数料もかかります。
インカムゲインのみのファンドの場合、劣後出資は保険的なものですが、売却を見込むファンドは劣後出資額が低いことによりリスクが高くなると考えます。
総合評価は、星2つの評価とします。
私は、LTV80％を超える案件には投資しない方針ですので、今回は投資を見送ります。
（おまけ）不動産クラファン初心者の一言
カブスルは、投資期間が長く拘束される＆キャピタルゲイン（売却益）による還元も入っているファンドのため、パスします。（不動産クラファンではインカムゲインだけ欲しい）
今回はパスしますが、クリアルは次々とファンドをだしてくれるので印象は良いです( ￣∇￣)