CREAL押上のファンド分析

CREALで募集しているCREAL押上のファンド分析です。

総合評価は★☆☆ (星1つ)
劣後割合5%で、キャピタルゲイン割合が高く、若干リスクありと評価。

CREAL押上
かつさんど

評価は個人的な主観によるものです。
不動産クラファンは元本割れのリスクがありますので、投資判断は自己責任にてお願い致します。

CREAL押上のファンド概要

投資対象物件 CREAL押上の建物及びその所在する土地
地域 東京都
予定利回り 4.3%
予定運用期間 18か月 (長期間)
募集額 4億9,900万円
想定初回配当日 2023年10月31日

ファンドの申込期間と募集方式

申込期間 3月6日 20:00 ~3月28日 20:00
募集方式 先着方式
入金タイミング 事前入金
最低投資金額 10,000円

分配金シミュレーター

投資額を入力すると、「CREAL押上」の分配金のシミュレーション結果を表示します。

予定利回り:4.3% 、 予定運用期間:18か月

投資額
分配金(税引前)
分配金(税引後)
※税引後は、分配金源泉徴収 20.42%で計算

調達実績

2023年3月6日に募集を開始した「CREAL押上」のファンドの調達実績です。

調達金額 499,000,000円

最低募集金額を上回る募集があり、ファンドは成立しました。

CREAL押上のファンド評価

利回り ★★☆ 想定利回り4.3%はレジデンス案件としては平均的
運用期間 ★☆☆ 18か月間の長期運用、キャピタルゲイン想定ありのため多少リスクあり
プロジェクト
内容
★★☆ 劣後出資割合は約5%、マスターリース契約あり
物件立地 ★☆☆ 東京メトロ半蔵門線、京成押上線、都営浅草線、東武伊勢崎線「押上」駅まで徒歩約6分
物件内容 ★★☆ 新築RC造5階建て、総戸数14戸の小規模マンション
総合評価 ★☆☆ 劣後割合5%で、キャピタルゲイン割合が高く、若干リスクありと評価

SBIホールディングスとの資本業務提携を発表から2本目のファンド

クリアル株式会社は、2023年1月31日付けでSBIホールディングスとの資本業務提携を発表しました。

SBIHDとの資本提携による調達資金の使途としてその約47%を、物件の案件供給を加速するための運転資金(案件への劣後出資)として充てると発表がありました。

SBIHDとの資本業務提携により、資金面だけでなく、SBI証券との連携による効果や、ST(セキュリティ・トークン)への展開も期待できます

私は、この資本業務提携によリCREALの信頼性とファンドの安全性がより高まったと評価します。

想定利回り4.3%はレジデンス案件としては平均的、運用期間は長期間

想定利回り4.3%はCREALのレジデンス案件としては平均的な利回りです。

運用期間は長期間に分類される18か月です。

一般的には運用期間が長くなると、不確実な事が起こる確率が上がり、リスクは高くなります。

最近CREALは大型案件が多いですが、今回も募集額は4億9900万円と大型案件です。

応募額が多いことは投資家にとって、先着順でも投資がしやすいメリットがあります。

CREALの特徴でもあるインカムゲインとキャピタルゲインの複合型ファンド

今回のプロジェクトはCREALの特徴とも言える、インカムゲインとキャピタルゲインを複合したファンドです。

想定利回りの4.3%の内訳は、インカムゲイン(家賃収入)相当が2.0%、キャピタルゲイン(売却による収益)相当が2.3%になっています。

キャピタルゲインの割合が高いことには注意が必要です。

キャピタル相当の部分は将来的な売却が想定通りいかなかった場合は受け取れない可能性があります。

墨田区新築物件、劣後出資割合は約5%、マスターリース契約あり

CREALによる劣後出資枠はあるものの、劣後出資割合は約5.0%ほどと低くなっています。

運用による損失が発生した場合、5.0%までなら元本は守られますが、それ以上になると投資元本は棄損する可能性がありますので、注意が必要です。

元本償還には対象不動産の売却を行う必要があり、適切な価格および時期で売却ができることが重要となります。

対象物件は東京スカイツリーにほど近い「押上駅」徒歩6分に位置する、総戸数14戸の小規模マンションです。

安定的な配当を可能とするため、クリアルパートナーズ株式会社とマスターリース契約を締結しています。

CREAL押上の総合評価  ★☆☆

かつさんど

先日CREALから「施工会社に関するお知らせ」が届きました。

内容をまとめると対象物件の施工会社が破産手続き開始決定。
ただし対象物件は既に完成済のため、影響は軽微との報告でした。

今のところ運用中のファンドが期失することはない模様です。

この件から、ファンド対象物件が建設前よりも、建設後で稼働している物件に投資することが重要だと感じました。

今回の対象物件は、2023年3月下旬竣工予定のためほぼ工事は完了していると予測できます。

特に大きな懸念材料は無いですが、少し郊外立地の感があり、他のファンドに比べ投資したくなるポイントも見当たらないという感想を持ちました。

CREALへの投資額を増やしていきたいと考えておりますが、今回は投資を見送ります。

CREALの説明動画です。

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直近の募集ファンド

運用開始
評価
プロジェクト名 利回り 運用
期間
募集額
万円
地域
-
★★☆
事業者:CREAL
4.2% 18ヶ月 62,800 東京都
2/28
★★☆
事業者:CREAL
4.5% 18ヶ月 50,700 東京都
2/20
★☆☆
事業者:CREAL
4.3% 18ヶ月 31,900 東京都
1/31
★☆☆
事業者:CREAL
4.8% 24ヶ月 103,800 東京都
1/13
★★☆
事業者:CREAL
5.0% 18ヶ月 13,600 東京都

CREALの投資実績

トチクモ運営者2名+1名の、CREALでの投資実績です。 (償還実績はこちら

2023.6.28時点
ファンド名 予定
運用期間
ファンド
利回り
投資額 投資家
Hmlet CREAL浅草田原町【償還】 18ヶ月 4.3% 40万円 かつさんど
プロスタイルウェルス豊洲イースト【償還】 18ヶ月 4.2% 20万円 かつさんど
Hmlet CREAL門前仲町【償還】 18ヶ月 4.1% 30万円 かつさんど
CREAL日本橋浜町【償還】 8ヶ月 4.09% 10万円 カブスル
Hmlet CREAL銀座築地 18ヶ月 4.5% 20万円 かつさんど
CREAL新宿山吹町【償還】 24ヶ月 4.0% 31万円 かつさんど

ちなみに、ゆうちょ銀行の預金金利は0.001%。10万円を一年間 預けた場合の利息は1円