エクラシア青梅新町のファンド分析

CREALで募集しているエクラシア青梅新町のファンド分析です。

総合評価は★★☆ (星2つ)
将来の売却に不安ありも、インカム割合が高い点は高評価。

エクラシア青梅新町
かつさんど

評価は個人的な主観によるものです。
不動産クラファンは元本割れのリスクがありますので、投資判断は自己責任にてお願い致します。

エクラシア青梅新町のファンド概要

投資対象物件 エクラシア青梅新町の建物及びその所在する土地
地域 東京都
予定利回り 4.5%
予定運用期間 36か月 (長期間)
募集額 10億8,000万円
運用期間 2024年7月1日~
2027年6月30日
想定初回配当日 2024年10月31日

ファンドの申込期間と募集方式

申込期間 6月7日 20:00 ~6月26日 20:00
募集方式 先着方式
入金タイミング 事前入金

分配金シミュレーター

投資額を入力すると、「エクラシア青梅新町」の分配金のシミュレーション結果を表示します。

予定利回り:4.5% 、 予定運用期間:36か月

投資額
分配金(税引前)
分配金(税引後)
※税引後は、分配金源泉徴収 20.42%で計算

エクラシア青梅新町のファンド評価

利回り ★★★ 想定利回り4.5%はCREALでは少し高めの利回り
運用期間 ★★☆ 36か月間の長期運用もインカムは安定期待
プロジェクト
内容
★★★ 新築の住宅型有料老人ホーム、テナントはウェルオフ社
物件立地 ★☆☆ JR青梅線「河辺」駅まで 徒歩約13分
物件内容 ★★☆ 東京都青梅市、新築、鉄骨造陸屋根4階建、総戸数58戸
総合評価 ★★☆ 将来の売却に不安ありも、インカム割合が高い点は高評価

想定利回り4.5%はCREALでは少し高めの利回り

想定利回り4.5%はCREALの案件としては少し高めな利回りです。

運用期間は長期間に分類される36か月です。

CREALは最近24か月か36か月運用のファンドが増えていますが、今回は36か月運用の案件です。

一般的に投資は、運用期間が長くなると不確実な事が起こる確率が上がりリスクは高くなります。

一方で、インカムが安定的なファンドに投資できれば、長期間リターンを受け取れるメリットがあります。

最近CREALは大型案件が多いですが、今回も募集額は10億8,000万円と大型プロジェクトです。

応募額が多いことは投資家にとって、先着順でも投資がしやすいメリットがあります。

募集が抽選方式で当たらない事業者も多い中、CREALは投資しやすい事業者に分類されます。

CREALの特徴でもある、インカムゲイン相当とキャピタルゲイン相当を組み合わせた「複合型ファンド」

今回のプロジェクトは、CREALの特徴であるインカムゲイン相当とキャピタルゲイン相当を複合したファンドです。

想定利回りの4.5%の内訳は、インカムゲイン(家賃収入)相当が3.7%、キャピタルゲイン(売却による収益)相当が0.8%になっています。

インカムの割合が多いことは、プラス評価です

このファンドは、物件を36ヶ月以内に外部へ売却することを予定しています。

売却先候補としては、主に、個人投資家、一般事業法人、ファンドを想定しています。

キャピタル相当の部分は、将来的な売却が想定通りいかなかった場合には受け取れない可能性があります

新築の住宅型有料老人ホームプロジェクト、劣後出資割合は低い

CREALによる劣後出資枠はあるものの、劣後出資割合は低くなっています。
(詳しい劣後割合についてはログインしてご確認ください)

運用による損失が発生した場合、劣後出資分までなら元本は守られますが、それ以上になると投資元本は棄損する可能性がありますので、注意が必要です。

「優先劣後出資」とは?

不動産クラウドファンディングのファンドにおいて、運用益や売却益が想定よりも低くなり損失が出た場合、事業者が一定割合の損失を負担する仕組みのこと。
投資家のリスク軽減につながる仕組みのひとつです。

元本償還には対象不動産の売却を行う必要があり、適切な価格および時期で売却ができることが重要となります。

万が一、売買が不成立となった場合は、新たな買主を見つける作業が必要で、不動産を売買するには手数料が3.3%ほどかかると思いますので、この手数料分で劣後のほとんどは無くなってしまうかもしれません。

社会貢献性の高いヘルスケア施設へ投資するプロジェクト、テナントはウェルオフ社

投資対象は「エクラシア青梅新町」の建物及びその所在する土地です。

「エクラシア青梅新町」は、2024年5月に開業した新築の住宅型有料老人ホームです。 物件周辺5km圏内に位置するヘルスケア施設の入居率は、概ね90%以上と高い入居率を維持しており、この物件も今後堅調に稼働するものと想定されます。

テナントのウェルオフ社との賃貸借契約は、30年間の普通建物賃貸借契約による一括借り上げで、賃料収入が安定していることから安定的なリターンが期待できます

ウェルオフ社は、本社のある埼玉県を中心に1都4県(東京都、埼玉県、千葉県、神奈川県、茨城県)にてグループで90施設のサービス付き高齢者向け住宅及び有料老人ホーム(以下「ヘルスケア施設」という。)を運営しており、豊富な運営実績を有している点は安心材料のひとつです。

エクラシア青梅新町の総合評価  ★★☆

かつさんど

CREALから社会貢献性の高いファンドの登場です。

不動産クラウドファンディングの投資対象の不動産用途には、レジデンス(住宅)、ホテル、オフィス、物流施設、商業施設、ヘルスケア施設などがあり、J-REITとほぼ同じになっています。


ヘルスケア施設は、景気に左右されにくく、収益性が高いためインカムゲインの安定性が高い特徴があります。

今回のファンドはインカム比率が高いので、長期間運用のデメリットよりもメリットが勝る案件と言えます。

高齢化社会が進む日本において、ヘルスケア施設は社会貢献性の高いアセットタイプで、今後も大都市圏において必要性が高まっていくと考えられます。

一方で、ヘルスケアに係る法改正や規制により影響を受ける可能性があります。


テナントのウェルオフ社とは、30年間の普通建物賃貸借契約を締結しており、賃料収入が安定していることから安定的なリターンが期待できます。

ただし、金利の上昇が予想されているため、運用期間が長い案件は慎重に投資判断をする必要があります。


CREALは通常のレジデンスや物流施設、商業施設案件に加え、ヘルスケア施設や専門学校に投資する社会性のあるファンドも組成しています

投資を通じて社会貢献できる面もありますので、投資家登録がまだな方はぜひ開設してみてはいかがでしょう

CREALの説明動画です。

みんなの評価とコメント

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1件のファンド評価
星3つ★★★
00%
星2つ★★☆
00%
星1つ★☆☆
1100%

ファンド評価

コメント・レビュー
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1 名無しさん 返信する
星1つ ★☆☆

内部事情を知ってたら怖くて投資なんかできない


直近の募集ファンド

運用開始
評価
プロジェクト名 利回り 運用
期間
募集額
万円
地域
6/28
★★☆
事業者:CREAL
5.0% 24ヶ月 187,200 東京都
5/31
★☆☆
事業者:CREAL
4.5% 24ヶ月 163,200 東京都
5/8
★★☆
事業者:CREAL
4.2% 24ヶ月 137,900 東京都
4/12
★★☆
事業者:CREAL
4.1% 24ヶ月 29,300 東京都
4/12
★★☆
事業者:CREAL
4.1% 24ヶ月 29,300 東京都

CREALの投資実績

トチクモ運営者2名+1名の、CREALでの投資実績です。 (償還実績はこちら

2023.6.28時点
ファンド名 予定
運用期間
ファンド
利回り
投資額 投資家
プロスタイルウェルス豊洲イースト【償還】 18ヶ月 4.2% 20万円 かつさんど
Hmlet CREAL門前仲町【償還】 18ヶ月 4.1% 30万円 かつさんど
CREAL日本橋浜町【償還】 8ヶ月 4.09% 10万円 カブスル
Hmlet CREAL銀座築地【償還】 18ヶ月 4.5% 20万円 かつさんど
CREAL新宿山吹町【償還】 24ヶ月 4.0% 31万円 かつさんど

ちなみに、ゆうちょ銀行の預金金利は0.001%。10万円を一年間 預けた場合の利息は1円