プレファン ファンド20号のファンド分析
プレファンで募集しているプレファン ファンド20号のファンド分析です。
総合評価は★★☆
（星２つ）
自社物件で短期間運用、利回り高めで投資したいファンド。
評価は個人的な主観によるものです。
不動産クラファンは元本割れのリスクがありますので、投資判断は自己責任にてお願い致します。
目次
プレファン ファンド20号のファンド概要
| 投資対象物件 | プレサンス京都四条烏丸クロス |
|---|---|
| 地域 | 京都府 |
| 予定利回り | 4.63％ |
| 予定運用期間 | 6か月 （短期間） |
| 募集額 | 1,250万円 |
| 運用期間 | 2023年2月1日～ 2023年7月31日 |
| 分配日 | 2023年9月30日 |
ファンドの申込期間と募集方式
| 申込期間 | 1月5日 00:00 ～1月11日 23:59 |
|---|---|
| 募集方式 | 抽選方式 |
| 入金タイミング | 投資確定後 |
| 最低投資金額 | 500,000円 （10,000円 × 50口） |
| 申込可能上限金額 | 500,000円 |
分配金シミュレーター
投資額を入力すると、「プレファン ファンド20号」の分配金のシミュレーション結果を表示します。
予定利回り：4.63％ 、 予定運用期間：6か月
| 投資額 | 円 |
|---|---|
| 分配金（税引前） | 円 |
| 分配金（税引後） | 円 |
調達実績
2023年1月5日に募集を開始した「プレファン ファンド20号」のファンドの調達実績です。
| 調達金額 | 12,500,000円 |
|---|
最低募集金額を上回る募集があり、ファンドは成立しました。
プレファン ファンド20号のファンド評価
| 利回り | ★★★ | 想定利回り4.63％は魅力的な利回り |
|---|---|---|
| 運用期間 | ★★★ | 運用期間は6か月と短期間でリスクは低く、資金計画が立てやすい |
| プロジェクト 内容 |
★★☆ | 劣後出資割合8.76％、インカムゲイン型ファンド |
| 物件立地 | ★★☆ | 京都市営地下鉄烏丸線「四条」駅 徒歩2分 |
| 物件内容 | ★★☆ | 築17年、22.99㎡の１K、インカムは安定的 |
| 総合評価 | ★★☆ | 自社物件で短期間運用、利回り高めで投資したいファンド |
想定利回り4.63％は魅力的な利回り
プレファンはサービス開始以来、今回で20本目のファンドです。
今までのファンドの予定利回りは4.48％~5.08％で、今回は想定利回り4.63％となりました。
プレファンと同じく、上場企業が運営し、自社物件でインカム型の事業者と比べると、高利回りで投資する価値があると考えます。
しかし今回の募集金額は1250万円と小型の案件に相当します。
応募出資額50万円、当選出資額も50万円限定のため当選者は25名です。
運用期間は6か月と短期間でリスクは低い
プレファンは、今まで全てのファンドが6か月間と短期間運用となっています。
一般的に投資は、運用期間が長くなればなるほど不確実性が上がります。
運用期間が短いことで安全性は高くなると考えることができます。
また、投資のEXIT（出口）の期間があらかじめ決められていることは、リスクの低減だけでなく、資金管理がしやすいメリットにも繋がります。
劣後出資割合8.76％、インカムゲイン型ファンド
当初プレファンの劣後出資割合は30％ありましたが、最近は10％以下に下がっています。
プレファンのファンドは今のところ将来の売却を想定せず、家賃収入のみを分配資金にするインカムゲイン型ファンドのため、それほど問題では無いと思います。
また自社所有物件で運用が終わったら自社に戻すだけで、分かりやすくリスクが低い仕組みだと評価します。
物件内容はそれなりも特に問題なし
今回の対象物件は「プレサンス京都四条烏丸クロス」です。
築17年と若干の古さは否めないですが、京都市営地下鉄烏丸線「四条」駅 徒歩2分と好立地もあり、安定したインカムが期待が出来そうです。
プレサンスが所有する自社物件で、管理会社もプレサンスのグループ会社のため、管理履歴もよく把握できており、正常に運用できる可能性が高そうなファンドだと思います。
プレファン ファンド20号の総合評価 ★★☆
日銀の金融政策変更による金利上昇懸念により、今後の不動産業界への不安感から不動産セクターやREITは大きく値を下げることになりました。
不動産クラウドファンディングへの影響も心配されますが、私は直ちにファンド運用が上手くいかなくなるような影響はないと考えています。
しかし住宅ローン金利の上昇により、需要減少から不動産価格下落の可能性はあると思います。
今後、将来的な売却益がメインのキャピタルゲイン型には注意が必要で、
より事業者の信頼性とファンド内容の選択が必要になってくると考えています。
インカムゲイン型ファンドは家賃収入がメインのため、仮に不動産価格が下落しても家賃にすぐに転嫁されないことがメリットと言えます。
また運用期間が短いファンドで回していくことでリスクを低くすることができます。
株式市場や債券市場が先行き不透明感により不安定になっている時は、クラウドファンディング投資を資金の避難場所にすることも有効な投資手法になると思います。
今回も投資したいファンドですが、当選者は25名のみ。
選ばれし25名のメンバーに入れることを期待して抽選に参加します。
カブスルの一言
プレファン、良いファンドが多いと思うんですが、募集金額の小さいファンドが多く、なかなか当たらないイメージですが、選ばれし者になりたいので応募したいと思います。
かつさんどさんのおっしゃる通り、金利上昇懸念による不動産への影響は不透明。一応、専門家の話にも目を通していますが、その通りにならないのが、金融商品の常。
2023年は、インカムゲイン型に絞って不動産クラファンに参加する予定です。まぁ、今までもそうだったんですが。
みんなの評価とコメント
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直近の募集ファンド
プレファンの投資実績
トチクモ運営者2名＋1名の、プレファンでの投資実績です。 （償還実績はこちら）
| ファンド名 | 予定 運用期間 |
ファンド 利回り |
投資額 | 投資家 |
|---|---|---|---|---|
| プレサンス心斎橋ラヴィ【償還】 | 6ヶ月 | 4.58% | 42万円 |  |
| プレファン ファンド19号【償還】 | 6ヶ月 | 5.0% | 50万円 | |
| プレファン ファンド22号【償還】 | 6ヶ月 | 4.62% | 30万円 |  |
| プレファン29号ファンド【償還】 | 6ヶ月 | 4.75% | 40万円 | |
| ファンド32号 | 6ヶ月 | 4.72% | 80万円 |  |
| ファンド33号 | 6ヶ月 | 4.54% | 20万円 | |
ちなみに、ゆうちょ銀行の預金金利は0.001％。10万円を一年間 預けた場合の利息は1円。
ハズレでした?
私も落選でした、、
こんにちわ。
２０２３年２月償還予定の（他社）案件あるのでその資金を回せればと思っています。投下資金に余裕ほとんどないので１年以内ｏｒ５％以上の案件に絞って参加する感じです。
ひでぽんさん、早くも償還があるんですね。楽しみですね！
コメントありがとうございます。
1年以内の運用期間の案件を選ぶことでリスクを軽減できますよね。
先行き不透明感もあるので、良い投資戦略だと思います！
クラファン始めたばかりの時にプレファン&Rimpleの6ケ月の案件にあたりまして2月と3月に満了予定です。少ない資金を1年以上の案件に投下すると新規の案件が出ても参加できなくなるので最近は利回りより期間が気になります。抽選～当選のドキドキが楽しいので短期で次々に参加したいと思っています。